高管成“老赖”，赴港IPO三连停，万达走到了命运的关头？

编辑按：本文转载至微信公众号“首席商业评论”，飞鲸投研经授发布 。

万达集团最近的新闻有点多。

首先是因为一起广东河源的地产项目纠纷，万达地产被上海市第二中级人民法院列为失信被执行人，合计需强制执行10.87亿元。而相关的万达地产原法人张霖也被关联限制高消费。万达地产成为老赖的消息一度还上了热搜。

另一个消息是原万达汽车科技服务有限公司的工商登记已经变更为“泰庆（珠海）汽车科技服务有限公司”，万达汽车总裁李宏鹏确认离职。这一切都显示曾经豪言造车的王健林已经彻底放弃了汽车业务。

与此同时，万达谋划多年的万达商管赴港IPO也再次按下暂定键。作为万达广场的管理平台，万达商管已经在2021年和2022年三次递表港交所申请IPO，最近一次的聆讯期4月24日也已经悄然过去，显然万达的上市之路最近再次折戟。有媒体透露，万达和投资机构签下了300亿股权的上市对赌协议，此番上市失败，万达势必又将面临一波现金流压力。

疫情三年万达的业绩反弹了为什么依旧无法上市？学会低调和认错的王健林是否能通过轻资产模式让万达重生？

重启和反弹，王健林认错了

三年疫情让不少大型地产企业走入绝境。曾经风光无限的恒大、碧桂园都在去年陷入了经营危机。让很多人没想到的是万达的调整比其他房企要来得早很多。

2017年被称为是中国房地产的一个分水岭。这一年许家印的身价来到了2900亿，而王健林的负债却一度达到了4200亿。当时的王健林开始转型和战略收缩。这一年万达出售海外资产、抛售手里的文旅产业。其中融创用438亿拿下了南昌万达茂为代表的13个万达文旅产业城，富力以不到200亿的价格吃下了万达的77座酒店，当时来看万达无疑是吃大亏，但现状是2023年王健林和万达的日子显然比其他房企要好过不少。

据一些媒体统计，万达广场2022年一年的租金收入就高达500 亿元，同比华润置业183.9亿元的租金收入以及龙湖集团119亿元，万达毫无疑问可以被冠上“中国最强包租公”的称号。

2021年，万达集团将其轻资产商业运营、数据等相关资源重组，与珠海市政府签署合作协议，万达商管落户珠海横琴。同时万达还获得了珠海国资委30亿的战略投资。2022年，万达还和河南建业地产达成合作，建业一口气将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达整体负责建业各个商业体的招商、租赁和物业管理。据2022年三季度的招股书显示，万达商管管理了全国425个商业广场，其中来自万达集团的在管商业广场285座，毛利率已经高达55.9%，管理第三方在管商业广场140座，毛利率也有32.6%。

兜兜转转了几年，万达这才发现，除了做招商和物业，其他的项目真的不怎么赚钱。难怪王健林在一次年会上公开认错：如果从一开始就只搞万达广场、旅游度假区，可能早就整出名堂了。

万达的另一个重点板块电影也在快速反弹。2023年的春节档期间万达电影总分账8.49亿元，在院线中排名第一。春节期间480座万达广场客流1.6亿人次，收入126.8亿元。不过电影的反弹似乎来得太晚，今年的4月19日，万达电影公告称，控股股东北京万达投资有限公司官宣减持公司3%的股份，这些股价的估值约为9.5亿元。

疫情期间，万达广场的租金可以照收，但对线下影院的冲击却是难免的。万达电影2022年业绩预告显示，公司净亏损已达13亿元至19.5亿元。相比春节档的分账，还是有点入不敷出。不过下一个暑期档的来临或将给万达电影板块又一个盈利的窗口。

不出钱，只出力的轻资产模式

今年3月，知乎上一篇名为《说说2023年的万达商业》引起了网友的关注。该文的作者自称在万达工作了两年，指控万达的财务数据严重造假，包括商铺数据、客流、直播等数据都有造假的迹象。同时该文的作者也指出在疫情期间多家万达广场完成了近乎100%租费收缴率和招商率，在疫情期间线下消费停滞大半年的前提下这些都是不可能完成的任务。

然而目前知乎上的这篇文章已经删除。对于万达租金数据造假一说，有专业人士指出，网帖的指控比较片面，主观臆断的内容比较多。作为想上市公司，万达的财务数据都是经过第三方审计的，造假的难度比较高。有熟悉万达运营策略的人向媒体透露：万达对旗下商管、酒店等运营业务有着一定的标准，且万达广场有满租才开业的传统，而且万达有相对丰富的品牌合作方资源，即使出现店铺空缺，万达也可以从备选品牌中选上一家替补，所以近乎满租的情况也不是不可能发生的。

但也有网友指出，在某些东部城市虽然可以看到人满为患的万达广场，但在一些中西部城市也可以看到一些有很多空置商铺的万达广场。然而出租率和租金收缴率的高低也确实是万达商管能否完成对赌协议，同时完成融资上市的最重要条件。

为了保证轻装上阵，有了解万达集团的人士告诉媒体：其实万达集团2022年未在公开市场拿地，商业项目都通过轻资产模式获得。万达的所谓轻资产模式是指，在万达广场的建设中万达不再投入资金，只负责选址、设计、建造、招商和管理。所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成。也就是说万达既不出钱也不出地，只负责帮别人建设和后期运营。

这种不出钱只出力做法优点是每年可以通过分租获得稳定的现金流，相比其他地产企业需投入大量资金自持，万达的模式显然旱涝保收更为稳定，但这一轻资产模式的缺点也非常明显，就是赚钱能力不强。

近三年里万达大幅度提高万达广场合作项目的数量，这直接导致了大量万达运营管理的商业体其实很难同时满足传统万达广场选址方面的要求，从而导致这些合作项目的租金水平和毛利率远低于万达自持的商业项目。即使有这么多不足，立足上市的万达商管显然会继续走轻资产的道路，这不仅是万达集团的整体战略方向，也是基于目前房地产的大投资环境，万达本身已经不强的对外投资能力，迫切需要用轻资产来扩大规模，完成融资上市的准备。

不会躺平，不会破产，也无法退休

自从2017年以后，王健林就一改高调的风格，较少在媒体发声，坊间已经听不到他“一个小目标”那样的金句。有媒体报道在4月20日的一场内部会议上王健林喊出了“万达不会躺平，更不会破产。”据参会的高管说，会议上王健林坦言万达遇到了阶段性困难，同时也证实了上市时间拉长了，但他仍希望万达能完成2023年定下的所有目标。

虽然经历三次上市失败，但可以预计由于背负较大的债务压力，万达应该会很快再次提出上市申请。4月27日，万达商管也回应媒体：目前上市申请材料失效并不影响公司在香港联交所的上市进程，公司会尽快按香港联交所要求更新提交申报材料，目前上市进展正有序推进。

对于资本市场王健林一直存在很多想法，早在2014年，万达商业就曾经在港交所上市，当年的王健林也以151亿美元成为中国首富。然而2016年9月，万达商业就因为股价低迷和估值过低等原因从港交所退市。

根据万达商管和多家投资机构签署的对赌协议，港交所上市的截止时间为10月31日，显然留给王健林的时间真的不算多了。也有业内人士指出，即使最终无法上市，以万达的体量和资产，也没到破产的地步。毕竟万达有6300多亿元资产，总债务只有2000多亿元，负债率不到50%。如果真遇到资金流动性问题，王健林还可以像2017年的时候那样靠卖资产来撑过这场危机。但有一个问题却是确定的，就是万达的扩张时代已经一去不复返，王健林以后要争夺的将是下层市场的资源。

出生于1954年的王健林马上要步入古稀之年。70岁在中国企业家当中虽然还算不上高龄，但退休和接班却是这位地产大亨很难回避的问题。王健林曾说他要把万达带成世界超级企业，总资产达到1万亿级才能退休。但这个十年前定下的“小目标”现在来看显然有点高，有万达内部人士表示，王健林要把万达带到安全环境后才能交接班，以目前万达的负债率，王健林恐怕还无法退休。

参考资料：

1、一个更可怕的王健林，巨潮 WAVE

2、突然，万达地产集团竟成“老赖”！被强制执行超10亿，中国基金报

3、万达，又走到了命运的十字路口…未来城不落