德林社：穿越行业剧烈震荡，碧桂园延续稳健增长背后的深层逻辑

编者按：本文来自微信公众号“德林社”，飞鲸投研经授权发布。

如今的房地产行业，如同正在穿越迷雾，持续产生剧烈震荡。

首先，销售低迷已成为大部分房企的“底色”。克而瑞数据显示，2021年全年，百强房企累计销售总额同比降低3.5%，属2011年来首次下滑。其中，近四成百强房企累计业绩同比降低。

到今年2月，百强房企销售环比1月更是下降23.5%，同比下降约47%，也从侧面说明房企的“春天”迟迟未来。

销售低迷之外，房企的总资产也连年下降。据3月29日出炉的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》显示，2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，增速较上年下降6.17个百分点，这已是房企总资产规模增速自2017年见顶后，连续四年下降。

与此同时，不少主流房企“暴雷”，出现企业亏损、资金链高度紧张、债务违约等一连串问题。据媒体不完全统计，截至3月30日，共有15家上市房企预告推迟发布2021年年报。

房企之艰难可见一斑，但在严峻的整体形势之下，也有龙头企业穿越行业剧烈震荡。以稳健著称的碧桂园，继续延续了稳健增长，也算是给市场吃下了一颗定心丸。

3月30日午间，碧桂园发布的年报显示，2021年全年，碧桂园权益合同销售金额5580亿元，营收5230.6亿元，同比增长13%。

在中指研究院、克而瑞等多家第三方机构统计的年度销售排行榜中，碧桂园是唯一全口径销售额在7000亿档次的房企，也是唯一权益销售额破5000亿的房企，业绩继续稳居行业榜首。

而在利润方面，碧桂园毛利、净利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、409.8亿元、269.3亿元，均令业界瞩目。

这份不易的“成绩单”一经发布，迅速引起投资者的关注。3月30日午间发布年报，随后，碧桂园股价一度拉涨超9%，最终收涨6.29%。

市场真实、热烈的反应，更像是一种确认：行业处于下行周期，碧桂园延续稳健增长，待市场周期转暖后，或许会更好。

城镇化空间广阔，均衡深耕实现高质量发展

对于房地产行业的下行态势，不少人归因于是因为城镇化增长空间日渐缩小。但其实，我国城镇化增长空间依旧广阔。

国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%。随着城镇化持续发展，中国社科院人口与劳动经济研究所出版的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.22》分析认为，中国城镇化率的高峰将在75%到80%。

现实和政策的走向，都是城镇化增长空间依旧广阔的佐证。

从现实角度来看，有言论说城镇化增长空间日渐缩小，主要是一二线城市快速发展，带给人房地产行业渐趋饱和的错觉。实际上，一二线城市住房需求特别是改善性住房需求仍在大量释放，而在三四线城市所在的县域，更是推进新型城镇化的“热土”。

从政策端来看，国家发展改革委印发的《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出，今年中国将坚持把推进农业转移人口市民化作为新型城镇化的首要任务，城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制政策，推进以县城为重要载体的城镇化建设，支持一批条件较好的县城重点发展，更好满足农民到县城就业安家需求和县城居民生产生活需要。

这也不难理解，一二线城市的市民追求美好生活，三四线城市所在的县域，追求美好生活的积极性有过之而无不及。

作为碧桂园创始人、集团董事会主席杨国强早已提前预判这种刚性需求，他在报告中直言：“中国的新型城镇化还有很长的路要走，追求美好生活的人们永远在路上，‘新市民’的合理住房需求应该得到支持及满足。”

正是从广阔增长空间、强劲刚性需求出发，碧桂园进行了全方位、多维度的深耕。这一点，土储可谓最直接的说明。

数据显示，截至2021年12月31日，公司开发项目遍布中国内地31个省、299个地级行政区划、1425个县级市/区/县，项目总数达到3216个，而2021年底可售货值中，98%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。

2021年全年，碧桂园共获取333幅土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元。按金额计算，新获取土地中，66%分布在三四线城市。

这说明，碧桂园土储资源高度契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势，丰富又均衡精准，广度、深度兼得。

在此基础上，碧桂园努力深耕，实现了高质量发展。数据显示，2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中，75%来自五大都市圈，68%来自三四线城市。

科技力赋能，碧桂园“侠之大者”

大力承接新型城镇化住房需求的同时，碧桂园也和置身行业中的其他房企一样，需要寻求多元化发展。

不同的是，在碧桂园这里，不是危机临头“抱佛脚”，而是提前布局，有的放矢。事实上，从三年前开始，碧桂园就向高科技企业转型发力，重点布局高科技地产生态链，用科技力赋能产品力。

经过三年淬炼，科技加持的碧桂园智慧建造已经表现出强悍的实力。

目前，博智林机器人公司已经形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，覆盖了结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。

以地砖铺贴机器人为例，原来，机器人铺贴一块瓷砖的工时是60秒，经过博智林研发团队在2个月内的攻关，缩短到10秒，效率大幅提高了约5倍，还保证了铺贴的质量和效果，极大提升建筑施工的效能。

这样的成果，不只是碧桂园一家在运用，其成果还惠及整个行业。

截至2022年2月底，已有21款建筑机器人投入商业化应用并对外开展租售业务，服务覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目，累计交付机器人超750台，累计应用施工面积超700万平方米。

有了建造机器人，就能产生机器人集群效应，多机施工系统随之很快照进现实。

2021年12月底，博智林机器人公司首次完成了“BIM+FMS+WMS+建筑机器人”多机施工系统的验收。在这个系统中，8款施工机器人、11款配套设备一起运作，开展多机联动的施工作业，端到端的智能建造生态实验由此跑通。

如此一来，建筑工地施工，就能像生产流水线一样科学有序、智能协同，建筑机器人集群效应已经显现。

对此，有媒体评论认为：“这项实践在国内智能建造领域属于首创，对于中国乃至全世界建筑行业具有巨大的示范意义。”

据媒体介绍，今年，碧桂园将全力开展科技智慧建造体系应用实验，实验成功后，将率先在公司的项目上进行推广应用。

不久的将来，碧桂园智慧建造体系将真正“落地”，其拥有的高质量、高效率、安全性、智能化、低碳环保等特点，既能全面赋能产品力，满足广大居民不断提升的住房消费需求，又能大幅减少工地上的建筑垃圾和废弃物，减少碳排放，助力国家实现“双碳”目标。

从这个角度而言，用产品和科技为自身、为行业、为国家发展加码的碧桂园，称得上是“侠之大者，为国为民”。

掌握“安全阀”，全竞提升穿越周期

碧桂园能精准捕获新型城镇化的“红利”，能以沉潜的心态打磨智慧建造，离不开其打造的业内领先的安全“底座”。

所谓安全“底座”，即充裕的现金流，在行业资金面持续收紧的关键时刻，现金流抵御风险的重要性空前提升。

在这方面，碧桂园显现出业内罕见的掌控力。年报显示，报告期内，碧桂园权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，已连续6年达到90%或以上。

销售回款率高，为企业经营性现金流的安全提供了极大保障。2021年，碧桂园实现正净经营性现金流，达到108.6亿元，显示出强大的“自我造血”能力。

能取得这样的回款战绩，和碧桂园对资金的动态管理有关。

据了解，碧桂园在地产下行期时将销售回款考核转变为可动用资金考核。通过动态管理，碧桂园边把握行业大势，边紧紧掌握现金流的“安全阀”，为企业发展打下坚实基础。

同样出于“安全阀”等因素的考量，碧桂园财务状况持续优化，债务规模稳步下降，融资成本也逐年降低。

截至2021年12月31日，碧桂园现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足；总有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元，其中短期债务的占比下降至25%。净负债率为45.4%，相比上年底优化了10.2个百分点；加权平均融资成本较上年底下降了36个基点至5.2%。

值得一提的是，目前碧桂园仍处在较为健康的黄档，净负债率与现金短债比都表现良好，剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至74%。在业绩发布会上，碧桂园集团cfo表示，公司有信心将在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

为何碧桂园能做到？这背后都有赖于“全竞提升”战略的持续实施。

“全竞提升”指提升企业的全周期综合竞争力。碧桂园以“一率五力”（即高效率、成本力、营销力、产品力、科技力和服务力）为抓手，细化到培训和具体工作中，且目标分解、责任到人、匹配相应的奖惩措施，满足客户喜好和需求之余，也不断夯实企业发展的“护城河”。

不难看出，对于碧桂园来说，全竞提升为其提供了源源不断的内生动力，给竞逐新型城镇化、向智慧建造转型等带来动力支持。如此，公司延续稳健增长，就成了自然而然的事情。

换句话说，将内生动力，外化为战斗力，并且拿到“结果”，这是碧桂园延续稳健增长的深层逻辑。

越是在周期波动之时，越是要修炼内功，时刻关注机遇与挑战以拿到好的结果，这也是碧桂园延续稳健增长穿越周期所带给行业最大的启示。