鲁能“偷袭”，再续北京故事

轰动北京地产圈的首场集中土拍落幕，在这场土拍上，我们看到了一家久未见到的房企的身影——鲁能。

 在这次土拍报名中，鲁能参与的地块有两块：朝阳区王四营乡土地一级开发一期1304-L02、L05地块和朝阳区东坝地块。在5月10日的土拍中，朝阳区东坝被中冶竞得，而王四营L02、L05地块转入高标准建设方案。

 神奇的是，在王四营乡土地一级开发一期1304-L02、L05地块的土拍中，鲁能虽然报名，但是并没有举牌，小栖曾一度怀疑，鲁能是来陪跑的吗？

 但在王四营这块地的高标准建设竞争方案报名企业里，我们却又发现了鲁能的身影，与之一起的还有融创和招商+城建+五矿联合体。

 最终，鲁能以30.95亿元，溢价率5%，配建公租房面积13800㎡（达到上限），拿下了王四营乡土地一级开发一期1304-L02、L05这块土地。

 鲁能，时隔7年，重归于北京市场。

 01 自从2014年的土拍后，鲁能在北京土拍市场上就开始沉寂。如今鲁能为何对王四营这块地这么执着？

 通过查询这块地的详细信息，我们发现，这块地在7号线焦化厂站北侧约240米，是个妥妥的临地铁盘。楼面价4.24万/㎡，房价上限7.1万/㎡，并且容积率为2.5，控制高度45米，有套内7090限制。

 这意味着这块地未来会做小高层改善型产品。

 鲁能当前在北京的产品，大家耳熟能详的项目有格拉斯小镇、优山美地、钓鱼台美高梅。这三个项目均为别墅项目，格拉斯小镇、优山美地目前均有在售，而钓鱼台美高梅已经售完。

 小栖查询了一下，格拉斯小镇这个项目已经买了10年多了，最早的一期是2009年5月开盘，而最近的一期是2020年10月开盘。而优山美地这个项目也卖了5年多了。

 虽然没在北京拿地，不过在其他城市，鲁能可没闲着，在2020年8月12日，鲁能集团单日就拿下两宗地块，分别位于天津和广州，总成交金额49.12亿元。

 尤其是天津这块地，据说当时土拍时甚是激烈，当时参与竞拍的房企还有中海、金融街、万科、保利、仁恒，都是强劲的对手，而且现场一手接一手地举牌，但最终还是被鲁能以36.2亿元总价竞得。

 这么来看，鲁能回归北京市场也有迹可循。

 02 如今的鲁能拿地风格也变了。

 除了今天王四营地块外，最近的北京一次拿地来看，在时隔7年前北京最后一次拿地上，一块丰台南苑的一宗地住宅及商业金融用地，鲁能以溢价率49.8%，斥42亿元拿下。

 再看鲁能在其他城市的高溢价拿地记录。在杭州2016年的一次土拍中，鲁能曾以溢价112%拿下一块钱江新城的商用地块。同年，鲁能控股公司天津广宇公司也曾溢价率506%拿下东莞市茶山横江村地块。

 溢价率已经超过了100%，还有甚者达到500%以上，可以说在土拍史上比较少见。

 回看过去几年鲁能拿到的地王项目，在2015年福州原天宇开关厂地块项目拍卖时，鲁能经过86轮激烈竞价最终以总价32.3亿元拿下，成为当时的帝王项目。再看当今北京的钓鱼台美高梅项目，也是曾经的地王，为2014年鲁能以42.4亿元竞得。

 因此后续业内有人表示，“2016年鲁能集团高溢价拿地和拿地王的行为略显激进，导致其2017年拿地金额从2016年的244亿元下降至19.6亿元，走起了低调路线。开始收缩房地产业务的鲁能集团，2018年的销售额也仅为2017年的一半。”

 业内有传言，这或许与母公司国家电网加强聚焦主业，开始剥离房地产业务有关。业内还有传言，2017年两会时，国资委与鲁能方面谈了几次话后，往后的日子里，鲁能没有再拿地王。

 据公开数据显示，从2017年开始，鲁能没有再拿地王，全年公开市场拿地只花费了19.6亿元，力求达到国资委要求的低调。

 回顾去年鲁能拿到的天津、广东的两块地。从溢价率来看，天津河西区体院东地块的溢价率为24.8%，广东南沙湾地块溢价率为14.48%。相比之前的高溢价，已经很低了。

 而北京王四营这块地的溢价率更是仅有5%，当然这也取决于该地块“限价”的措施。

 但总体对比来看，这两年鲁能拿地在溢价率上确实也低调了。

03 我们发现，在本次各家媒体的土拍海报中，四营乡土地一级开发一期1304-L02、L05这块土地的竞得房企是中国绿发，并没有写“鲁能”，这要从很久以前说起了。

 鲁能的故事很长。

 离我们最近的一次，是鲁能的“分手”。

 2020年3月，国家电网宣布退出房地产业务。同年8月10日晚间，鲁能集团旗下的房地产上市公司天津广宇发展股份有限公司也发布公告称，鲁能集团持有广宇发展总股本的76.13%，本次国有股权无偿划转后，该公司将成为中国绿发下属上市公司，鲁能集团仍为公司控股股东，国务院国资委仍为公司实际控制人。

 而广宇发展与鲁能又是一种什么关系？据媒体报道，鲁能集团自2009年开始，曾多次申请借壳上市，直到2017年，鲁能旗下的主要住宅类房地产资产和业务被注入到广宇发展。广宇发展成为鲁能集团旗下的上市公司。

 但可以看出，现在的鲁能集团，也就是中国绿发。

而中国绿发成立于1988年，股东为中国诚通控股集团有限公司、国家电网、中国国新控股有限责任公司，经营范围包括投资及投资管理、房地产开发、酒店管理、物业管理等。

 这么来看，鲁能依然有国企背景，鲁能依然还是鲁能。

 回顾鲁能的前身，是山东鲁能集团有限公司，原为山东电力集团下属的“三产多经”企业（电力行业内部对“三产”和多种经营公司的通称），最早是由职工持股和国有股共存，从事非电网主营业务。

 2009年，鲁能升格为国家电网直属单位，总规模甚至超过原母公司山东电力集团。

 2011年2月，国资委以“鲁能集团在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”为由，特批鲁能和其他4家企业从事房地产业务。

 从此，鲁能的房地产业务开始一骑绝尘。2015年，鲁能首次闯入地产行业排行榜前50名。2017年，鲁能的销售规模已经达到了893.7亿元，成为房地产圈的一批黑马。

 但谁也想不到，鲁能地产板块的辉煌却停留在了2017年的893.7亿元。

 2018年后，鲁能的销售业绩开始下滑

 查询2018年鲁能的营收，已对半折损到491.87亿元，净利润45.21亿元。鲁能也从各大机构发布的业绩排行榜中消失。再看2019年和2020年的业绩，发现三年营收是连续下滑的状态。

 根据广宇发展发布业绩报显示，2019广宇发展实现营业收入229.87亿元，归属于上市公司股东的净利润31.42亿元；而2020年，广宇发展实现营业收入197.51亿元，实现归属于上市公司股东的净利润22.12亿元。

 而在2017年鲁能主要住宅类房地产资产和业务被注入到广宇发展后，也一直是输血的状态。根据媒体报道，2017年，鲁能向广宇发展提供资金资助11次，涉及关联交易金额约54.4亿元。2018的财务资助额度为202.9亿元，2019年的财务资助额度为126.1亿元。

 如今，鲁能划归中国绿发，开始在广州、天津、北京拿地

 鲁能，已经归来。

编辑按：本文转载至微信公众号 “未来可栖”，贝壳投研经授发布