“房住不炒”政策之下，十万亿房地产市场何去何从？

近日，国家统计局公布2021年1-11月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额13.7万亿元，同比增长6%；新开工18.3亿平米，同比下降9.1%；竣工6.9亿平米，同比增长16.2%，11月投资、新开工降幅环比收窄，竣工显著修复体现了政府的一个兜底行为，但事实上，房地产销售市场仍然不容乐观。

上周答应了大家发布房地产行业的分析，这周【小北价投圈】就安排上了，接下来就让我们具体看一下。

以下是房地产行业研究报告。

没有哪一个行业，能像房地产那样，如此广而深地影响着其他相关行业。

在12月11日的“2021-2022中国经济年会”上，发改委副主任宁吉喆一如既往地强调了房子“只住不炒”的长期策略。

但这次会议又有一点不一样，那就是，宁吉喆还表示，房地产是我国的支柱性产业。

“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”这句话表明，房地产仍是支柱行业，只不过房地产行业要经历从“炒”到“住”的内在驱动因素的转型。

本文带大家了解一下房地产行业的现状与产业链、相关上市公司，以及在政策引导下房地产行业的未来走向。

01房地产行业前景仍然不太明朗

这些年房地产在人们的眼中一直是一个“三高”行业，即杠杆高、地价高、房价高。我国近年一直致力于治理房地产行业泡沫式的扭曲发展，让房地产回归居住属性。

然而，在当前房地产行业去泡沫的过程中出现了一些“阵痛”。

在长效机制对房地产去泡沫的过程中，房地产产业相关方开始出现对房地产行业信心不足的情况。这些相关方具体包括居民、银行等金融机构、地方政府、供应链以及房地产开发商等。

房地产的前期准备环节依次包括立项与规划、获取土地、项目设计、资本运作。其中相对重要的是获取土地和资本运作环节。

有地才有房，获得土地是房地产行业最为关键的一步。一方面我国人多地少，土地资源是稀缺资源。另一方面，我国土地归国家所有，由国家垄断。开发商需要通过招拍挂（招标、拍卖、挂牌）的方式从政府手里获得土地。

根据中泰证券研究所跟踪的数据显示，截止到12月5日，今年百城土地住宅用地累计成交建筑面积70578万㎡，同比下降22.9%。累计土地供应规划建筑面积103260万㎡，同比下降24.4%，供求比1.46。供应比和土地成交增速下降，反映出今年以来开发商拿地意愿有所降低。

开发商取得土地使用权后，手里的资金就所剩无几了。开发商只有通过资本运作环节，才能筹集到足够的资金来进行后期的项目开工与建设。开发商在资本市场上的融资渠道主要有银行贷款、信托、公司债券、基金、民间借贷等。

但在房地产去泡沫化的背景下，银行对开发商的贷款信心不足，尽管监管机构多次喊话，银行贷款意愿也未有大的提升。

项目销售环节，满足条件的开发商可以在项目完工前对消费者实施预售，就是我们所说的期房。预售的好处是可以帮助开发商提前取得预售款，开放商既可以用来提前获取利息收入，也可以用来还债。

但目前开发商同样面临着两种不利情况：一方面地方政府严格约束开发商违规挪用预售款，另一方面消费者购买期房的意愿降低，终端需求下降。

开发商花大量资金获得土地后，又面临融资困境和预售款困境，缺少资金的开发商就会拖欠施工方的款项，影响项目施工环节。施工方和供应方不想被拖欠款项，于是开始停工……

02发展机会可能出现在物业管理环节

物业管理是房地产的售后服务，当下房地产的竞争重心逐渐由价格、质量等方面的竞争，转向以物业管理为标志的客户服务的竞争。物业管理与各行各业的结合，在未来有着较大发展前景的。

11月2日，国家发改委发布《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见》，提出推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务，利好服务品质优、在社区生活服务领域有较多布局的上市物管公司。

据国海证券研究所测算，2030年，全国住宅和非住宅物业管理面积分别为272、117 亿平，总体市场规模2.13万亿元，其中，基础物业服务市场规模1.55万亿元、增值服务0.58万亿元。

03两家房地产公司分析

当下a股市场上房地产开发商龙头有保利发展、万科A、新城控股，港股的成长型上市公司有绿城中国、旭辉控股。

这里简要分析一下保利（600048）和万科（000002）今年的业绩表现。

保利今年1-9月累计营收1383.87亿，同比增长17.87%。归属于上市公司股东的扣非净利润132.09亿，同比增长2.60%。经营现金流为-187.57亿。

万科今年1-9月累计营收2714.86亿，同比增长12.42%。归属于上市公司股东的扣非净利润162.87亿，同比增长-13.78%。经营现金流为12.20亿，同比增长-96.35%。

业绩方面，自2019年以来，两家净利润同比增速均出现了下滑，主要还是受房地产去泡沫化政策的影响。今年业绩下滑主要受结算的房地产开发项目利润率下降影响。

万科净利润表现不及保利的原因在于三费（销售费用、管理费用、财务费用）上。万科的三费均高于保利，尤其是管理费用（万科72.30亿，保利32.97亿），差别在于企业性质不同。保利是国企，融资成本和管理人员工资相对高一些。

经营现金流上，两家都有所下滑，但万科的表现较好，保利今年的现金流为负。现金流下滑的原因同样受行业不景气的影响。

保利经营现金流表现欠佳的原因在于其较快的拿地节奏和扩张节奏，要等到销售回款时才能有所好转。

保利现阶段表现欠佳的现金流会影响到公司的现金周转和偿债能力。

04总结一下

在需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力下，国家再次强调了房地产的支柱地位，目的在于实现房地产的良性循环，借由房地产涉及产业链广，影响深的特点，由地产循环带动经济循环。

但房地产的发展已然今时不同往日，房地产需求甚至导向了保障性租赁住房的需求，房地产行业的颠覆式发展可能已经到了。