万达商管卷土重来,前中国首富能否东山再起!?

港美股 | 发布于2021-10-29

编者按:本文转载至微信公众号“读懂港美股”,贝壳投研经授发布。

说到“曾经的中国首富”你能想到谁?是不是王健林?没错!我们这篇文章就是跟王健林有关。

万达商管卷土重来,前中国首富能否东山再起!?

在如今房地产行业持续低迷的境况之下,曾经的中国首富王健林带领着轻资产模式的万达商管强势回归,重新杀回港交所。

是的,你没听错。10月21日,珠海万达商业管理集团股份(珠海万达商管)有限公司申请港交所主板上市,中信、摩根大通和瑞信为担任其联席保荐人。

万达商管卷土重来,前中国首富能否东山再起!?

咱们今天呢,就来说说王健林带领万达回归港交所这件事。

1、上市之路一波三折

在开始分析珠海万达商管之前呢,先给大家捋一下万达的艰难上市历程。这事儿还得从2014年说起,万达的7年上市路可谓是一波三折。

2014年12月,万达商业就曾经登陆过港交所。但是由于香港和内地市场估值的巨大落差而导致出师不利,万达商业上市即破发。而后由于其自身房地产属性浓厚,也并不怎么被资本看好,股价长期处于低迷状态。因此,万达商业选择在2016年9月私有化退市并转战A股。

但是房地产行业这么多年一直被受到调控,房企在A股上市将面临更为严苛的标准。同时,2017年万达被“抽丝剥茧”深陷债务危机,王健林也损失惨重跌落首富神坛。多方面的打击使得万达的A股上市路遥遥无期。不得已,万达决定剥离房地产业务,踏上轻资产转型之路。

直至2019年,万达转型成功,彻底剥离房地产业务。但转型过后A股对其依然是大门紧闭,上市仍然无望,终究是热脸贴上冷屁股心灰意冷啊...

但是,香港这边就不同了。近年来,香港资本市场对物管、商管这种轻资产类型的企业都比较认可,采用轻资产模式上市都容易获得更高的估值。因此,今年3月,万达蓄势多年的A股IPO之旅以主动退出而告终...万达决定再战港股

讲到这儿,也就有了10月21日珠海万达商管递表申请港交所主板上市这件事。

那么,从目前递交的招股书来看,珠海万达商管的业绩表现如何呢?让我们来看看吧。

2、业绩表现优异,稳居商管龙头

和传统房地产企业不同,万达商管走上轻资产路线之后并没有受到房地产行业调控的影响而缓慢发展,也没有受到存量时代的制约而停滞不前。万达商管在规模和业绩方面表现优异,稳坐商管龙头宝座。

根据招股书,目前万达商管拥有最大的管理规模。截止到今年上半年,万达商管共管理204个城市的380个商业广场,有162个储备项目;在管商业物业建筑面积达到5420万平方米,规模之大无人比拟,甚至超过第二名到第十名的总和。在出租率方面,2018-2020年,万达在管商业广场的平均出租率高达98.8%。

万达商管也拥有较强的轻资产外拓能力。截止到2020年底,万达商管是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司,在管106个独立第三方商业项目以及拥有133个独立第三方储备项目,独立第三方商业广场占总在管商业广场数量的27.9%。

万达商管卷土重来,前中国首富能否东山再起!?

得益于体量如此之大的规模和如此之高的出租率,2018-2021年上半年,万达商管总营收保持稳定增长,归母净利润基本稳定。万达商管今年上半年的总营收达到106.36亿元,甚至与2018年全年的总营收持平。另外,由于优质地段的商业物业比较稀缺,万达所经营的商管业务也有较高的毛利率,基本维持在35%-45%左右。

万达商管卷土重来,前中国首富能否东山再起!?

同时,由于万达商管剥离了传统的房地产开发等重资产运营模式,万达商管的资金压力减轻,负债也大幅减少。招股书显示,今年上半年万达商管资产总额为193.23亿元,负债总额为155.35亿元。

万达商管卷土重来,前中国首富能否东山再起!?

但值得注意的是,万达商管目前高度依赖其母公司,大部分收入均来自于其母公司所拥有的项目。2018-2021年上半年,万达商管的相关收入分别为89.43亿元、96.40亿元、116.76亿元以及71.68亿元,分别占同期商业运营服务收入的81.1%、71.7%、67.9%以及67.4%。

离开传统房地产开发业务的万达商管似乎并不拥有主动权,自身发展与其母公司的发展高度捆绑。以目前万达广场的开业速度来看,对万达商管产生的影响虽是有利而无弊,但这仍然充满了不确定性。

所以,或许万达商管需要在未来不断提供优质的服务与第三方独立项目进行合作“捆绑”来积累外拓资源才能逐渐独当一面吧,这一方面也应该是万达商管将要面临的挑战和考验之一。

3、总结

根据相关数据测算,万达商管不同于七年前的万达,目前估值已或将达到1800亿元人民币。这意味着万达商管将迎来中国今年规模最大的一次IPO。同时,此次的基石投资者也可谓是众星云集,腾讯、蚂蚁、碧桂园服务、周大福等22家公司以及6位高管纷纷看好万达商管并对其进行投资,总计持有21.17%的股权。

谁能想到王健林多年前决定剥离房地产业务、提前去杠杆的做法,竟是因祸得福呢?总的来说,以万达的影响力、数据表现和未来成长性等等因素综合来看,万达商管处于商管这一赛道的头部。但未来的发展仍然会面临众多因素带来的不确定性影响。

若是此次万达商管顺利上市,你说王健林能再创奇迹登榜中国首富吗?或者,他能够带领万达始终稳居龙头宝座吗?万达商管将带来什么样的表现呢?让我们拭目以待吧。

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