怪！本轮全球房价暴涨，领跑的都是小国！

2020年以来，全球房价经历了一轮普涨。所有人都知道，是各国央行放水所致。然而，奇怪的是，作为全球开闸放水“水龙头”的美国，虽然也经历了一轮大涨，但并没有成为“领头羊”，反而是一些小国房价领跑。

在整个2020年，房价涨幅领跑世界的是土耳其（30％）、新西兰（18.6％）、斯洛文尼亚（16％）。美国2020年涨幅“仅有”10.4％，排名全球第七。全球房价涨幅前五的国家中，仅有俄罗斯一个大国。

1.小国房价涨的有多猛？

2020年内，全球经通胀调整后房价涨幅排名前十的美国城市只有纽约，排名第九。排名前三的分别是黑山的沿海区域（此处统计为区域而非城市）、波多黎各的圣胡安、新西兰的奥克兰，这些地方经通胀调整后的实际房价上涨都超过20％。

以下两张图是2020年全球房价涨幅居前的国家和城市。

需要说明的是，读者可能会奇怪，为何房价涨幅最快的土耳其年涨幅达到了30％，而房价涨幅最快的黑山的沿海区域仅28.7％。原因在于该表格对城市房价的统计是经通胀调整后的实际房价。

2020年全球房价涨幅居前的国家（图片来源：华尔街见闻）

2020年全球房价涨幅居前的城市（图片来源：华尔街见闻）

研究2020年房价暴涨居前的城市，前十为：黑山的沿海区域、波多黎各的圣胡安、新西兰的奥克兰、斯里兰卡的科伦坡、斯洛文尼亚的布拉迪斯拉法、土耳其的伊斯坦布尔、卢森堡公国的卢森堡市、瑞典的斯德哥尔摩、美国纽约、德国柏林。

以上十个城市中，或许只有纽约和柏林算得上真正意义上的国际性大都市，却在榜单中排倒数第二和第一。

土耳其经过了2020年的暴涨，到了2021年，依然高烧不退。

土耳其统计局最新发布的数据显示，2021年4月土耳其的房屋销售量达到95863套，与2020年同期相比增长了124.1％。

2.小国猛涨的背后：楼市输入型通胀

小国猛涨的背后，是大国放水和国际买家涌入。即楼市的“输入型通胀”。

土耳其4月向外国人出售了4000套房屋，比2020年同月增长了416.1％。在向外国人的房屋销售中，伊斯坦布尔在4月以2000房屋的销售量排名第一。除了十分踊跃的土耳其国内买家，伊朗、伊拉克、俄罗斯等海外买家也大量涌入。

在斯洛伐克，海外人士无门槛投资购房可以获得欧盟绿卡。过去一年境外买家大肆通过移民中介进入当地的房地产市场，借此获得欧盟、欧元区及申根区的永居资格。在斯洛伐克房价最贵的布拉迪斯拉发地区，房价水平也仅为每平方米2508美元，因此当地被认为是欧洲最便宜的移民通道。

在新西兰，房地产市场的主要购买力是拥有多套房产的投资者。在人口只有500万的国家，去年有1.5万的购房者名下房产超过5套。新西兰央行的副总裁Geoff Bascand在声明中称，楼市大幅回调可能对金融稳定构成威胁，因为有证据表明，疫情以来楼市投机活动兴起，许多买家高度杠杆化。新西兰房地产协会代理房地产经纪人温迪‧亚历山大称，在截至3月份的过去一年中，新西兰住宅价格的中位数上涨了24%以上，达到了历史新高。新西兰政府正面临稳定市场的压力。新西兰政府在3月份宣布了一系列措施，他们希望这些措施能够“冷却投资者的需求”并减缓价格上涨的速度。此外，新西兰财政部当地时间2021年5月20日表示，预计到今年6月，新西兰房价年度涨幅将高达17.3%。

此外，有研究表明，在一些欧洲小国，房价上涨的主要因素是负利率房贷及全球负利率债券盛行。即国内放水+国外货币输入的双重因素。

3.美国房价上涨主因之一是供给不足

与小国面临输入型通胀、束手无措不同，作为全球放水的“风暴核心”的美国，这轮房价上涨反而被研究认为是相对安全。

有观点认为，与2007到2008年，美国次贷危机前的楼市繁荣期相比，美国因为吸取了次贷危机的教训，提高了购房门槛，因此本轮“房产热”要稳定得多，对金融系统构成的风险也要小得多。但与此同时，因为购房门槛比以往更高，对于还没有房产的购房者而言，购买首套住房的难度更大了。

房地产研究公司CoreLogic估计，2020年这类人群持有的房产比前一年累计增值1.5万亿美元。由于抵押贷款利率处于纪录低位，他们通过抵押贷款再融资又能省下一笔。他们中有许多人都开始了房屋翻新，或是购买了度假屋。

即，这轮房价暴涨只会加大贫富差距，不会带来楼市失控的危机。

美国这轮房价上涨，除了货币超发外，还有一个重要原因是供给不足。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)数据显示，2月底美国共有103万套待售房屋，与1月份持平，而1月份待售房屋数量是1982年以来的最低。以今年1月份的销售速度估算，市面所有挂牌成屋售罄仅需1.9个月，远低于6、7个月售罄的供需健康水平。

上轮金融危机后，新屋建设速度一直赶不上需求的增长，建筑商用了好几年时间才从金融危机中恢复元气，同时还面临着土地资源和熟练劳动力的短缺。

买房需求是如此之高，以至于许多建筑商都采取限制售房数量的办法，确保每次售房的数量不会超过新建房屋数量。

建筑商们目前正试图增加新房数量以满足日益增长的需求。但房屋建设速度受到木材成本高企、材料瓶颈以及土地和劳动力短缺的限制。

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