证监会投服中心出手！财信发展高溢价并购大股东资产被质询！
编辑按：本文转载至微信公众号 “海纳财经”，贝壳投研经授发布 。
证监会投服中心出手了！
7月26日晚间，财信发展（000838）发布公告，称因为其近期并购大股东物业资产财信智服，收到中证中小投资者服务中心（简称：投服中心）的《股东质询建议函》，投服中心对财信智服具体管理面积、特定客户项目依赖度、高估值评估过程、和实际控制人卢生举直接的关联担保等问题进行了重点质询。
这可不得了！
为什么穿透君会对投服中心如此重视？因为这是一个带有监管属性的公益机构！
投服中心归属证监会直接管理！持有所有公司一手股票实施监督权力！
投服中心是什么单位？是什么时候成立的呢？
2013年国务院办公厅发布了《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》，要求强化对中小投资者的保护。
2014年，证监会批准设立了中证中小投资者服务中心，这是一个代表个人投资者合法权益的公益组织，归属证监会直接领导管理。
投服中心的主要职责包括：面向投资者开展公益性宣传和教育；公益性持有证券等品种，以股东身份或证券持有人身份行权；受投资者委托，提供调解等纠纷解决服务；为投资者提供公益性诉讼支持及其相关工作；中国投资者网站的建设、管理和运行维护；调查、监测投资者意愿和诉求，开展战略研究与规划；代表投资者，向政府机构、监管部门反映诉求；中国证监会委托的其他业务。
与此同时，投服中心持有所有沪深两市A股所有上市公司一手股票，以股东身份参与公司治理，助力提升上市公司质量，同时发挥示范作用，唤醒中小投资者股东意识，引领行使股东权利。
截至2021年4月底，投服中心累计行使包括建议权、表决权等股东权利3687次，189项重组交易中61项交易已终止重组，47项交易修改重组预案，质询正面回复率达71.17%，建议采纳率65.47%。
简而言之，就是证监会为保护中小投资者权益而设立的公益机构，他的出发点也是维护中小投资者权益不受上市公司种种资本操作危害。
这一次，投服中心向财信发展质询发问！
四大问题直指项目独立性！高溢价收购！应收账款占比！关联担保！
对于财信发展并购财信集团旗下的财信智服，投服中心提出四大问题，直指项目独立性！高溢价收购！应收账款占比！关联担保！等核心问题。
对于项目的具体运行情况和独立性，财信发展在回复中表示，截止2021年5月31日，财信智服有项目517个，2021年到期194个（公建项目），对应管理面积513.07万平方米，年饱和收入22578万元；2022年到期86个，对应管理面积1084.85万平方米，年饱和收入12946万元；2023年到期51个，对应管理面积613.28万平方米，年饱和收入11,870万元；2024年及以后到期62个，对应管理面积2454.64万平方米，年饱和收入11,469万元；未约定期限124个，对应管理面积1966.60万平方米，年饱和收入38,666万元。
财信智服共计517个项目对应251,957个客户合同，其中住宅项目258个，合同面积4,394.35万平方米，面积占比66.26%，2020年权责收入48,017.84万元，收入占比69.85%；其中公建项目259 个，合同面积2,238.10万平方米，面积占比33.74%，2020年权责收入20,728.03万元，收入占比30.15%。
财信智服年度饱和收入最高的10个项目中，其中9个项目为住宅项目、1个公建项目，公建项目普遍合同金额低于住宅项目，财信智服客户分散，集中度低，故公司不会对特定客户或项目存在依赖，也不存在物业管理合同集中终止的风险。
不过，财信发展并未按项目进行独立披露，详细的管理单价也并未披露。
财信智服净资产23495.3万元，评估值60713.58万元，增值率158.41%，而其中单独评估的长期股权投资评估值36613.65万元，但是其相应的净资产值仅为9837.86万元，对应增值率242.17%。
投服中心重点质询，这部分比收益法还高的增值率是如何得来的？
对此，财信发展用大篇幅对估值办法进行讲解，而对于具体项目的估值则以物业轻资产、集团化运营、收益向好等一笔带过。
穿透君发现，包括重庆东海物业、北京国兴、吉林建龙、龙水湖物业、四川福瑞康等几个子公司增值率最高。
以增值最多的北京国兴为例，北京国兴成立于2004年10月，2017年原股东北京能源、北京融达将股权转让给财信智服，2021年5月财信智服曾将北京国兴股权转让给财信物管，诡异的是在2021年6月，财新物管又将北京国兴股权转让回了财信智服。
投服中心还发现，财信智服的应收账款占当期净资产比重较大，一年期以上的应收账款较多，要求对此进行说明，并且建议在收购的业绩承诺与补偿方案中增加应收账款约束条款。
对于财信智服和控股股东财信集团、实际控制人卢生举之间的担保事项，投服中心也建议在收购之前进行解除。
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