郭施亮：首批公募REITs开始认购，什么样的投资者适合参与这类投资？
REITs对内地投资者来说，可能会比较陌生。但是，对港股或美股投资者来说，对REITs也是比较熟悉了。我们以港股市场为例，港股市场的REITs多以房地产信托投资基金为主，所谓房地产信托投资基金就是将流动性比较低、非证券形态的房产投资直接转化为资本市场证券资产的金融交易过程。
其中，以港股市场比较知名的领展房产基金为例，从其REITs发行至今，已有近15年的历史。从其投资收益来看，主要由分红与交易差价组成。
前者，多年来有比较稳定的分红金额，基本上把收益的大部分用于发放分红，长期来看，REITs的年回报率高于银行理财或者多数债券产品。后者，这主要受到市场价格波动的影响，虽说REITs的波动率不大，且具备一定的债性特征。但是，在特殊市场环境下，REITs的价格波动还是非常明显的。
以去年为例，在疫情的影响下，深刻影响到包括领展房产基金、越秀房产信托基金等REITs产品的价格表现。其中，领展房产基金从2019年7月见顶之后，价格出现跌跌不休的走势，到了2020年5、6月份才见到调整低点，价格从99.8港元下跌至56港元附近，整体跌幅在40%左右。另外，以越秀房产信托基金为例，在去年的疫情过程中，同样深受影响，价格也从最高位出现了40%左右的累计最大跌幅，且至今尚未修复大部分的调整失地。
由此可见，虽然REITs产品的分红力度较大，但在特殊时期下，差价损失却远高于分红收益。对REITs产品的投资筛选，也是显得非常关键的。REITs并非像银行大额存单那样，可以享受50万及以下资金的存款保险制度保护，REITs的差价波动还是具有一定的风险性。
与港股和美股市场相比，内地首批公募REITs的发行，主要专注于基础设施领域，具体会牵涉到仓储物流、收费公路、水电热气、产业园区等领域。与此同时，内地公募REITs采取的是强制分红政策，即要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，从一定程度上保障了投资者的投资回报需求。但是，REITs的分红率并非固定，但却有强制分红政策给予约束，最终分红率还是取决于经营能力、盈利状况以及税收因素等问题。
在实际情况下，REITs的价格波动会低于股票，但却高于债券，但因其存在强制分红以及波动率稳定等特征，REITs也具备一些债性的特征。此外，与股票投资相比，REITs的信用风险比较低，因为它的底层资产为实体项目，所以在项目透明性与清晰度来看，还是具有较大的优势。
REITs在内地市场正式拉开序幕，这也是缓解国内市场“民间资金多，投资渠道少”的问题。考虑到国内居民储蓄率较高的特点，REITs将会为投资者开拓出更好的投资出路，减少资产被动贬值的风险。或许，从投资的角度分析，REITs会是一种资产配置的良好选择，也比较适合稳健型以及专注于长期投资的投资者参与。
与之相比，对热衷于股票投资，特别是热衷于短期价格投机的投资者来说，并不建议参与REITs。究其原因，一方面在于REITs投资不会让投资者实现一夜暴富的目标，只会通过稳健分红与差价波动为投资者带来稳健增值的预期；另一方面是REITs的波动率低于股票，可能一天波动率不到1%，这可能会导致价格投机者无法忍受，更很难借此进行差价投机了，这也说明REITs并非适合所有的投资者。
正如刚才所说，REITs并非没有风险，就好像去年港股市场的REITs价格表现，就显得比较糟糕。因此，对投资者来说，不要过于集中参与投资，更建议分散配置，专注于长期投资，意在实现长期资产的保值增值需求。
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