世茂北京天誉这样理解CBD | NEO居时代

「NEO测评」项目组第二站来到了世茂北京天誉

新兴豪宅区从0到1需要几步走？流量、CP、颜值、人设缺一不可，分钟寺和世茂北京天誉给出一个「娱乐圈」不完全样本。

流量瞄准了隔壁自带财富密码的CBD；

CP是分钟寺三兄弟传闻里的「相爱相杀」；

外立面和户型设计打响颜值「战争」；

科技住宅为十万+豪宅人设注入了灵魂。

只不过，这些打法是否有着足够的吸引力让客户真实地「下单」？我们来一探究竟。

北京天誉 · 项目素描

总户数：494

户型：8栋，主力户型为145㎡三居、185/215㎡四居，精装交付

楼层数：12-25层，一梯一户

价格：11万/㎡-13万/㎡

项目动态：示范区样板间已开放

01# 你说| CBD国际生态住区

作为一个先规划后开发的区域，分钟寺以世茂、金茂、合生三家开发商的三个单价10万+项目，让东南三环这片此前名不经传的片区成为新晋豪宅区域。天誉在内的「三兄弟」给分钟寺打出更响亮的名称：CBD国际生态住区。

 离CBD15分钟车程、18万平米的商业配套、5.8万平米的教育用地、1.2万平米的医疗用地、45万平米的城市临海和约3.5万平米主题运动公园。

我看 | 城市界面仍待更新

这些数字无疑是人们对这片区域的空间期望，不过其中规划中的部分还需要时间来验证。

 离三环不过1公里左右，在不堵车的情况下到CBD确实车程15分钟无疑，早高峰也就30分钟左右，这是地理位置决定的。

 不过这一片区属于朝阳与丰台交界，曾经是北京闻名的棚户区城中村，没有什么产业基础和商业配套。

 第一次来到这里的人，尤其是常住北京北部的人们，如果没有心理准备会十分惊讶，三环边居然像是十八线城乡结合部。在工地旁边还有低矮的自建小砖瓦房，半拆的房子里似乎还有人居住，已有的商业圈不过是被黄焖鸡米饭、汽配城、建材城占领着。

 区域内已拆得七七八八，视野上开阔了不少，乱糟糟的天线仍布满天空，回迁房也盖起了几座，值得注意的是，「三兄弟」周围有一宗地块是留给回迁房的，意味着豪宅的邻居有可能是回迁户。

 周边已建成的回迁房

其他待建成的配套为，教育用地引入首师大附中附小、商业配套或为合生汇升级版、城市临海就目前信息而知仅是京沪高速隔离带的树林。整个区域来看，现有仍是较为荒凉的城市面貌。一公里外的新业广场和颐方园体育综合馆是目前区域内较大的商业配套。

 这也是为什么包括天誉在内的分钟寺三兄弟都在强调国贸和新晋豪宅片区。除了7公里以外的CBD，一切都有待未来的加持，而未知意味着变数。

02 # 你说 | 穿越未来与回到过去

颜值方面，北京天誉想说的特别多。

 金属线条、玻璃幕墙、弧度造型，成了如今豪宅「颜值」必有的体面。未来感是天誉的建筑风格，不论是「星耀天幕」的外立面名称，还是设计元素，都直指浩瀚宇宙。园林则从一千多年前的宋代找到影子。

 据称银白色圆弧线条的设计灵感来自于太空舱体的流畅机身;

竖向轴线灵感提取自宇宙飞船的机身元素；

错层露台串联，上下连接成「飞船」舱体……

我看 | 有割裂差异，也有人喜欢

穿越时空的概念无疑是要吸引15分钟车程外的CBD高端人群，在时尚方面，他们是喜欢尝鲜看重颜值的高手。为此，世茂直接把外立面搬到了实体样板间。

一秒让人们穿越回过去的，不是周围连销售都承认稍微有些荒凉的城市面貌，而是楼下的园林。

据销售称，北京天誉在园林设计与西山龙胤同等造价。「普通园林为每平米两百到四百造价，这个项目是其三倍」。在约23000㎡的土地上将复刻北宋画家李成的作品《晴峦萧寺图》仿画成园，这么大面积的园林在城市平层中也较为稀罕。

那幅图是这样的：

古画上的高山流水自是在北京市区不会出现，简约、疏朗、雅致的意境或能重现一二。「三重境」配合单个楼栋下的小园林便构成了整个宋式美学园林体系。

抬起头，仿若置身科幻大片现场。往下看，则是一副宋代工笔画。尽管外立面和园林并不统一，甚至有些割裂，但审美这件事只能说各人入各眼。

售楼处不乏听到老北京口音，也有一家三代来看房。据销售说，成交客户中也包括打算改善的周围居民或者要给子女婚房置业，基本可以占到一半。年轻人喜欢未来感外立面，年长者中意园林，在一家人中也是有的。

03 # 你说 | LKDB+大露台+圆角设计

从户型来看，北京天誉的145㎡三居、185/215㎡四居，在同区域内「左右皆敌」。145㎡三居对标隔壁东叁金茂府145㎡四居，185㎡户型及215㎡户型，则迎战合生·缦云。

转角大露台和LDKB一体化是北京天誉的户型卖点。家庭社交空间面积占比约40%，再加上赠送的近20㎡的露台，接近55%。

我看 | 颜值VS实力

相比园林和外立面，成交客户更在意的是价格和楼层。价格决定了最终买了大户型还是小户型，奇数偶数层则事关有没有露台。

 145㎡三室两厅两卫，进门是约5.6米左右的横厅。客厅是会客厅与开放式书房的集合，但厨房和卧室面积尺度直观感受偏小。这个户型位于中间，没有转角露台。

185㎡和215㎡户型中的270°露台，在L型宽厅的基础上，做到增加了采光面积并且不遮挡室内。奇数层是客厅有露台，偶数层则是卧室和餐厅带阳台，一般阳台宽度能到1.5米，实用性较强。

 另外，精装修交房的室内设计里有许多圆⻆和弧度，面积上或许因此被削减了一部分。天花板被设计成了云层样式、样板间里开放式书架，也是见仁见智。

04 # 你说 | 20大智能黑科技

区别于传统市面上常见的智能住宅产品，世茂北京天誉的智能黑科技值得一提的是三分式温湿控制系统和全AI智能呵护系统。

 全AI智能呵护系统被天誉称作是市场首个创新研发。全屋遍布30余个智能传感系统，对水质、空气等进行实时检测。

 三分式温湿控制系统包括分户、分室和分时。简要而言是，区别于中央新风系统，每一户家庭均为独立健康环境系统。每一间室内任何时段的空气、温度、湿度都可自主调节。

我看 | 10万+豪宅标配

无接触归家、灯光空调居家前便就位、除霾新风系统……这些标配，天誉也都有。如今北京市场上演「自家调配黑科技」的10万+新房不在少数，毕竟科技感和智能化带来的居住体验无疑是大多数二手房没法比的。这也是经过多年市场教育后，客户接受程度越来越高，他们痛点需求也愈加明确。

 相比较而言，世茂的智能黑科技大部分做在了建筑实体之外，其应用软件可以不断升级换代云端更新。分户式的湿温控制也更能适应不同家庭成员的人性化需求，老人想暖和一点，孩子要凉快些，一家人细微的感受都可被照顾到。

 在手机解决一切问题时，遥控器被扔进了垃圾桶。每家入户玄关设计了21寸的智能控制屏，在这里能实现全屋所有智能系统控制。如果不想调卧室空调还要跑到门口，也可以使用小程序在手机端控制。

 但很难说，是单间单个遥控器顺手，还是集成式更便捷。不过科技系统只是手段，居住的舒适度才是本源。

 天誉的住宅科技系统，是世茂首次应用在北京项目上，此前即便一套7000万起的西山龙胤也没有过。和其他房企已应用多次的科技住宅相比，实际效果还需要用户入住后切身体验来验证。

编辑按：本文转载至微信公众号 “未来可栖”，贝壳投研经授发布