警报！这个行业正迎来爆雷潮

继城投/国企/银行信仰崩溃、信托/P2P/私募理财暴雷之后，房地产正在成为新的债务违约重灾区。

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近来一则新闻在金融圈热议，四川龙头房企上市公司、全国百强房地产企业——

蓝光发展出现流动性危机…翻译成白话就是账户上没钱了，被爆拖欠支付3家信托公司发行的信托产品的本息支付，目前蓝光发展正跟信托方就延期支付进行谈判。

受此影响，蓝光发行的多只债券价格出现暴跌…曾经100元的债券，现在的价格已拦腰斩、最低跌至30多块，其波动性堪比股票。

蓝光发展不是行业内第一家暴雷的房企、也不是最严重的一家，当然也不会是最后一家。

今年2月因债务到期无法偿付、且债务额过大，环京知名房企华夏幸福成立了债券委员会、试图重组债务，而据其5月份发布的最新公告、截至目前公司累积未能偿付债务本息合计高达572亿元。

更惨是泰禾，截至5月底累积未偿付债务本息合计431亿元，不仅债务违约、全国各地的房产项目几乎全部停工，其中的一些项目还是豪宅…以前总认为普通草根才是韭菜，没想到泰禾把收割抬到了新高度。

你以为这样就完了吗？NO！

网传宇宙房企恒大地产下属的某些城市项目房企、无法兑付到期的商业承兑汇票。

而在2020年恒大商票就出现过兑付风波，多宗票据延期兑付。

与此同时，恒大地产各地的房产项目正在疯狂降价、部分项目房价甚至腰斩…但有一个条件——得是全款，且无法立马网签合同。

为什么呢？

因为这些房产被抵押给了银行等金融机构，需要还清债务、解押后才可网签。

这些被曝光的都是知名房企、当然也只是违约大潮中的冰山一角，更多中小违约房企因没有新闻传播价值、所以无人过问…而这是一个无法统计的庞大数字。

城投债违约、地方国企违约、包商银行破产、信托理财暴雷、P2P崩盘跑路……风水轮流转，这回终于轮到了房地产。

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过去二十余年楼市的黄金年代中，地产公司更像一个资源整合的平台或者统筹协调者，玩的是空手套的游戏。

先借一笔钱（甚至是民间高息借款）去拿地，地一到手就开始搞内购回笼资金，盖房子的材料可以赊账建筑公司，等房子一出地面就可以卖房按揭套银行资金了……整个过程就是用别人钱干自己事的高杠杆把戏。

而有人却可以让这把戏玩到极致，

以最多的债务、最高的杠杆、最快的流转去搞地产，有的房企甚至能把“从拿地到卖房”的周期缩短至三个月。

凭借敢负债撬杠杆，曾经默默无闻的地方中小房企、因为胆子够大而迅速扩张发展，在极短时间内跨越式跳入全国百强房企名单录中…这里面就有上文出现泰禾、蓝光。

据2000年报显示，泰禾的总负债事1967亿、负债率为90%，蓝光的总负债为2118亿、负债率为82%、华夏幸福的总负债为751亿、负债率为81%…它们因债务杠杆风光无限、也因为债务杠杆而黯然褪色。

因银行有严格的放贷条件和风控体系，很多地产商项目前期是无法获得银行贷款的，但有一个破解的后门——非标融资。

于是，信托、资管、委贷、ABS（资产证券化）等纷纷登台亮相大行其道，后监管层陆续收紧地产商融资、地产企业又开始海外上市/海外发债融资，而今这些后门也被堵截。

这些非标融资的最大特点是什么？

高利率、高成本，年息20%以上的民间借贷就不说了，即使正规有牌照的非标融资、其成本也大多数在10%以上。

在货币宽松期，泛滥的资金和快速上涨的房价，可以覆盖住高息借贷成本并掩盖住其他问题，而企业也处于高杠杆高周转的向上正反馈红利中。

但当货币政策收紧后，这种高负债高杠杆的模式就会反噬，越是前期加杠杆激励的房企、掉头向下的势头就越猛烈，更容易发生资金链断裂、并引发后续一系列问题，并由此进入一个向下的正反馈灾难当中。

在信贷紧缩政策影响下，市场中的资金就会迅速变少，由此引发一个向下的正反馈循环：销售缓慢—回款不力—债务延期—评级下降—融资困难—流动性危机—在建工程停工—销售缓慢。

这一切是怎么发生的呢？

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2016年10月，新一轮的楼市调控全国同步开启、并延续至今，

政府调控决心之大、调控执行之严、调控时间之长历史罕见。

调控之初，大家的思维惯性还是觉得严调控不会长久…一次经济下行、一场意外危机、一段地缘政治就可以让调控暂行，又回到之前用楼市保经济的老路。

于是，也就有了楼市三年一个周期、最长五年会有一波大行情的期待。大家坚信：房价永远涨、楼市永远火、炒房永远行、买房能财务自由、高债务高杠杆准没错。

可事物的发展超出了大家的想象。

中央先是提出“房住不炒”、再提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，并在历次重要会议上一再反复强调这个决定，还在督促各地政府严格执行。

我们大家看到的，就是楼市调控越来越严、漏洞越堵越实：

从限购/限贷/限融到限售/限离/限法拍，再到限制新落户购房资格、直至出台限制房产金融属性的二手房成交参考价。

即使出现了经济下行、国际地缘政治环境嬗变、甚至出现了2020年新冠疫情危机，中央政府都没有松口放宽楼市调控。

房子的供给端、各地产公司同样感受到了阵阵凉意，彷佛进入了寒冬。

先是限制银行向地产公司贷款，再是限制信托/委贷/ABS等非标融资，直至管控银行的按揭贷款额度……并在2020年进入调控的高潮——地产公司实施三道红线、一旦负债率过高将无法再新增有息负债，银行实行贷款集中度管理、各银行发放房地产类贷款的比例严格管控，直接掐住了地产行业的七寸命门。

房地产是什么行业？是资金密集型行业，一旦没了钱立马陷入危机、尤其在高负债高杠杆的运作模式下。

近一两年各地土拍的最大特点，是央企、国企拿地比例显著上升。

为什么？因为它们有钱啊、且融资成本很低，而民营地产公司动辄8%、10%的资金成本怎么能竞争得过呢？！

最近，杭州滨江地产年度业绩网上说明会上，当被问到拍下的几块地利润几何时，董事长的回答是

“努力做到1%—2%的净利润水平”，房地产的利润率竟薄如刀片、令人咂舌。

以后的房地产，就是少数几家地产巨头形成的寡头垄断，绝大多数的中小地产商将被淘汰出局。

而作为普通人的我们，在这个时点上首要考虑就是买新房的烂尾风险…

或许二手房会是当下一个更稳妥的选择。

时代已变，高负债/高杠杆/高周转的高红利时代已去，而有人正在为此付出惨烈代价…只是下一个会轮到谁呢？

本文转载至微信公众号“米筐投资 ”，贝壳投研经授发布。