财信地产短期负债问题暴露：半年要还28亿

财信发展的一则质押公告，将财信地产目前的短期债务问题暴露出来。

5月25日晚间，财信发展发布公告，其控股股东财信地产近期办理了股权解押，同时又办了质押。

股权解押为一笔2019年10月16日的8600万股质押，质权人为中航信托，期限为两年。

而最新的一笔质押，则是7100万股，质权人为瑞元资本，期限缩减为一年。

不仅是质押期限减半，财信发展还披露了财信地产目前的借款情况。而就在前几日，财信发展才经历三位高管同时辞职的巨震。

短期债务激增

5月25日晚间，财信发展发布公告，其控股股东财信地产近期办理了股权解押，同时又办了质押。

股权解押为一笔2019年10月16日的8600万股质押，质权人为中航信托，期限为两年。

而最新的一笔质押，则是7100万股，质权人为瑞元资本，期限缩减为一年。

对于本次股权质押，财信发展解释是，财信地产为重庆市财信环保投资股份有限公司（以下简称“财信环保”）融资提供质押担保，满足财信环保生产经营的资金需求。

截止公告时，财信地产所持有财信发展的股权质押比来到96.31%。相对于2019年11月的上次质押公告，质押比有所下降，2019年11月质押比为98.53%。此前2019年中一段时间，财信地产的质押比一度达到100%。

与此同时，财信地产的借款情况也进行了披露。

截止公告时，财信地产当前各类借款总余额为611,170.31万元，未来半年内需偿付的债务金额为 284,219.34 万元，未来一年内需偿付的债务金额为335,344.65 万元。

而对比2019年11月的质押公告，可以看出很多问题。

相较于2019年11月的借款总余额97.98亿元，2021年5月其借款总余额为61.11亿元，减少近30亿元；2019年11月，未来半年需要偿还的债务为19.85亿元，2021年5月，这个数字增加到28.42亿元；2019年11月未来一年内需要偿付的债务金额为27.5亿元，而2021年5月这个数字变为33.5亿元。

一方面是借款总余额的大幅下滑，另外一方面是短期债务激增。可见，短期债务在借款总余额的占比也是提升的，证明其借款更多的是短期借款。

对此，财信发展解释，最近一年财信地产不存在大额债务逾期或违约记录，不存在主体和债项信用等级下调的情形，不存在因债务问题涉及的重大诉讼或仲裁情况。

综合考虑企业运营情况、银行授信情况、股东自身的资金实力等因素，目前财信地产不存在相关偿债风险。

财信地产高比例质押股份原因主要是为满足其自身生产经营需要，目前总体质押风险可控，不存在平仓风险。财信地产将对股价波动做好充分的应对准备。

财信发展还披露了财信地产的2020年财务情况，资产总额339.3亿元，负债总额264.88亿元，营业收入7.67亿元，净利润3.93亿元，资产负债率78.07%。

融资成本持续攀升 可开发面积不断缩小

财信发展的融资成本也在不断推高。穿透君对比了三年来，财信发展的年报中融资数据。

2018年的融资中，非银行金融机构贷款为22.62亿元，占据大头，融资利率在9%-12%。

2019年的融资中，信托融资17.49亿，融资利率9%-12.5%，其他融资11.8亿元，融资利率7.3%-12.5%。并且融资期限均密集在1-2年内。

2020年融资中，信托融资15.51亿，融资利率来到11.5%-12.5%，融资期限变为全部在一年之类。其他融资8.8亿，融资利率6.5%-12.5%。

可见，财信发展的融资利率不断攀升，同时期限也在不断缩减。

不断缩减的还有财信发展的土储和可开发面积。

从土储来看，财信发展，2018年新增土储6块，仅有1块3.54万平方米建筑面积的土地为100%权益，其他均为36%—50%不等权益，全部6块土储占地面积42.86万平方米，建筑面积96.99万平方米。

2018年累计持有土地为11块，4块为100%权益，其他权益占比从36%-70%不等，总的占地面积61万平方米，建筑面积131万平方米。

2019年新增土储4块，仅有1块惠州地块为100%权益，其他三块权益占比从40%-75%不等，全部4块土储占地面积18.31万平方米，建筑面积44万平方米。

2019年累计持有土地6块，总占地面积84.48万平方米，建筑面积214.89万平方米，可开发面积53.19万平方米。

2020年新增土储4块，2块权益100%，另外两块35%、92%，四块土储占地面积34.48万平方米，建筑面积47.93万平方米。

2020年累计持有土地4块，总占地面积45.06万平方米，建筑面积119.92万平方米，可开发面积39.01万平方米。

从上可以看出，财信发展不仅土储越来越少，而且可开发面积也在不断下降。

三位高管同时辞职

就在前一周5月17日，财信发展发布公告，包括正副总裁在内的三名高管，同日辞职，管理层巨震。

公司董事兼总裁王福顺、副总裁彭胜昔、监事唐宗福辞职，并且均不在公司担任任何职务。这意味着他们均离开了财信发展。

王福顺是2019年8月进来的财信。当时卢生举以总裁的title将王福顺从远洋高级副总裁的位置上挖了过来，而不到两年，王福顺就离开了财信发展。

就在2021年2月，财信发展就曾进行过一次调整，“80”后的贾森上任公司第十届董事会董事长；而2020年12月21日，高级副总裁王少宇也因工作调原因申请辞职。财信发展的高管层几乎换了一半。

编辑按：本文转载至微信公众号 “   海纳财经   ” 贝壳投研经授发布  。