成都土拍激战时刻：最高自持比土地如何盈利

编辑按：本文转载至微信公众号 “    海纳财经   ” ，贝壳投研经授发布 。  

为期5天的成都集中土拍正在进行中，8日的土拍中，一宗自持比达到59%的地块，被一家自贡民营企业竞得，这刷新了成都土拍市场自持比最高的记录。

这家名为四川远达集团的企业，发迹于自贡市，目前并未在成都开 发商业地产。

事实上，59%的自持比，在全国并非最高。如万科曾在北京和佛山拿下自持比为100%的地块，但佛山项目在拍下4年后，却因无力开发再度被挂网拍卖。对高自持比的土地项目提供了前车之鉴。

此次敢于拿下59%的自持比土地的四川远达集团，其背后的逻辑是什么，能否如期成功开发该地块，这一切仍是未知数。

龙光焕发不及远达入场

本次成都集中土拍，自6月7日开始，共推出40宗、合计3450亩土地，在成都最新统计的常住人口仅2100万人的利好加持下，吸引了超70家房企报名。

其中不乏万科、保利、龙湖、华润、金茂、新希望、融信知名房企，此外伊犁联正、重庆昕晖、万为发展、武汉卓尔等房企也有意通过此次土拍进入成都市场。

但成都设置了非常高的门槛，使得一些房企被挡在门外。

根据成都市住建局出台的《关于房地产开发企业参与我市商品房建设用地竞买的主体资格审查办法(试行)》规定，如果房企存在同踩“三道红线”(即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，现金短债比小于1倍)等情况，将被纳入限制名单。

在50家上市房企中，恒大、华夏幸福、富力地产、华远地产、国瑞置业、首开股份、天誉置业等9家企业三道红线全踩，无缘此次成都土拍。

此外，成都还规定，若发生 严重失信情形的开发企业，也无望参与成都的土拍。

其中包括：造成工程停工烂尾未复工或未处置完毕的原发企业；未按规定拨付工程款，导致农民工工资拖欠的开发企业；未履行主体责任、导致发生重大质量安全事故或造成恶劣社会影响的开发企业；因主体责任履行不到位，引发重大矛盾纠纷的开发企业。 

从上述情况看，至少包括成都中强实业有限公司无法参与此次土拍。其开发的位于成都天府广场附近的星汇广场项目，目前已逾期三年，项目实际处于停工烂尾阶段。 

有意思的是，据海纳财经的查询，中强实业与目前陷入失信风波的四川信托有着密切的资金关系，其曾在2014年发行了募集资金达到39亿元的信托计划，且后续发行的TOT（信托中的信托）产品，部分底层资产为成都星汇广场项目。

因此从成都设置了土拍限制条件看，亦是从保护购房者的角度出发，提前排雷，避免再次出现烂尾停工等情况。

而在成都集中供地的首日，出让的是锦江区、青羊区、金牛区、成华区、武侯区的10宗地块，其它9宗地块均触及最高限价，总价合计87.6亿元。其中有5宗地为联合拿地，其中电建地产与德商地产合拍下成华区的两宗地后，又竞得武侯区两宗地。

土拍次日，成交9宗住宅用地，成交金额约88亿元。其中，龙光独自取得2宗住宅用地，成交金额达18.4亿，是次日取地金额最高的房企，被市场戏称为“龙光焕发”。

但真正成为市场关注焦点的，却是在当日拿下自持比59%的四川鼎际投资（四川远达集团）。

59%高自持比或带来资金压力

在高新区一宗76亩地块拍卖中，四川鼎际投资以楼面价13500元/平米+59%成功竞得，尽管楼面价并非最高，但59%的自持比例却刷新了成都的记录。

从四川远达集团官网的信息看，其成立于1994年，是自贡市优秀民营企业集团公司，集团下属远达房产公司具有房地产开发企业一级资质。已成功布局重庆，四川自贡、宜宾、内江、泸州、南充、广元、广安、遂宁、达州、攀枝花，云南昆明、楚雄、文山、普洱、西双版纳等16市29城，累计开发/管理面积逾2500万㎡。

从远达地产的布局逻辑看，主要以三四线城市为主，仅昆明为省会城市，而成都则是远达地产首次进入的万亿GDP城市+千万人口级“国家中心城市”。

但首次拍下的成都土地，自持比达到59%，可售面积仅41%，以2.5的容积率换算为开发体量，约12.6717万㎡，通过对可售商品住房清水最高销售均价20200元/㎡进行计算，该宗土地可售部分的总值为10.49亿元，自持部分的总值达到13.05亿元。

远达集团此举，究竟能否算得过账？此前有自媒体认为，由于远达集团为一家多元化的企业，其自持部分或用于员工租赁住房。但若认真研究该企业的下属企业分布，可发现这一推测并不能站稳脚跟。如除地产业务外，其重要的实业为美乐食品公司，但厂址位于自贡市富顺县，其大部分员工的工作和居住地仍在自贡市内。

因此如果真要为员工住房使用，海纳财经不得不说这是一家非常伟大的企业。

而如果排除自用性质，潜在的使用或为修建长租公寓，或养老地产。但一位地产业内人士告诉海纳财经，从这一角度出发，自建自营的方式并不划算，且会对企业带来长期的资金压力。而未来另一种可行方案，或是租金REITs或者股权整体转让。

事实上，59%的自持在国内看，并非最高。2016年和2017年，万科曾经在北京和佛山分别拍得一宗自持比例为100%的地块，而融信也在2017年拍下杭州一宗自持比例为67%的地块。

其中，北京的项目被万科打造为翡翠书院，以长租形式对外出租，但出租比例并未对外公布，在外界亦被认为是“微利项目”。

而万科在佛山拿下的100%自持地块后，4年时间仍无法有建设方案出台，该地块已经在2021年5月重新挂网竞拍。据万科此前的消息称，该地块拟被用于长租公寓“泊寓”的使用。

而远达集团究竟如何使用该宗土地，是否能顺利进行开发，这将成为成都土地市场在未来非常值得关注的事件。