宋都服务交出首份上市财报：合约面积突破1100万平，未来社区增厚想象空间

编辑按：本文转载至微信公众号 “IPO早知道”，作者“苍穹”贝壳投研经授发布 。

第三方在管面积及物管收入分别同比增长30.8%、378.8%。

本文为IPO早知道原创

作者｜苍穹

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距离上市方才一个半月，宋都服务交出登陆资本市场以来的首份财报。尽管疫情黑天鹅带来诸多不确定性，但宋都服务仍能保持各项核心指标的稳中有进。

宋都服务利润表（来源：2020年年报）

财报数据显示，2020年宋都服务实现收入2.57亿元，较2019年的2.23亿元增长15.4%；剔除上市开支及税后影响，该年经调整净收益为4710万元，较2019年的4170万元上升12.9%；由于经营活动现金净流入的增长，于2020年末现金及现金等价物达到1.93亿元，较去年同期的1.38亿元同比增加39.7%。与此同时，宋都服务物管规模也有可观的提升，其中在管面积增长39%至820万平、合约面积达到1130万平。

多项指标向好，毛利率升至30.3% 

2020年宋都服务继续抒写“小而美”的故事，收入规模进一步扩张、盈利能力有所增强。 

从收入构成来看，宋都服务将其业务划分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及其他业务四个分部，各项表现又不尽相同。其中，物业管理服务和非业主增值服务双双增长破30%，该年收入分别达到1.28亿元及6910万元，分别贡献总收入的49.9%及26.9%；社区增值服务实现收入4250万元，约占总收入的16.6%；其他业务是指酒店业务和长租公寓业务，因受疫情影响收入下滑至1690万元，贡献率为6.6%。

宋都服务收入结构（来源：2020年年报） 

与营收相一致，2020年宋都服务盈利能力呈现积极变化。该年其实现毛利7790万元，较2019年同期的6490万元增长20%，领先于营收的增长。尤为一提的是，2020年宋都服务的毛利率达到30.3%，较2019年毛利率29.2%上升1.1个百分点。 

宋都服务将其毛利率的整体提升归因于社区增值服务毛利率的提升，这又是由业务结构变动导致。在其他分部毛利率维持平稳的同时，社区增值服务毛利率2019年的40.6%上升12.5个百分点至2020年的53.1%。 

得益于相对强劲的业务增长，宋都服务亦能维持令人满意的财务状况。截至2020年12月31日，其流动资产为2.53亿元，较2019年末的1.85亿元增加36.6%；短期偿债空间进一步增厚，流动比例由2019年底的1.44倍增至2020年的1.54倍。

外拓持续发力，第三方物管收入增幅379% 

作为浙江省物管行业享负盛名的综合物业管理服务供应商，宋都服务在中国物业管理服务行业拥有逾二十年经验。根据中指院的数据，按物业管理综合实力计，宋都服务于2017-2020年分别位列「中国物业服务百强企业」的第81、第71、第65及第56名，实现排名的阶梯式跳跃。 

截至2020年末，宋都服务已在中国的17个城市设有9间附属公司及18间分公司（当中大部分位于浙江省），向46项物业（包括27项住宅物业及19线非住宅物业）提供物业管理服，其中非住宅物业于报告期内的物业管理收入为4308.8万元，占同期总收入比重的33.6%。 

通常，房企系物业公司都会存在不同程度的关联方依赖，宋都服务亦曾因为过高的关联收入比为人担忧。本着「扩大规模、立足主业、走向市场」的理念，2020年宋都服务积极拓展业务管理半径，期内新增上海、绍兴、昆山、贵港、台州及柳州六家分公司，并于吉林及宁波两地新设立附属公司；还与订立酒店、教育园区等管理项目相关的协议，多元化业务收入基础。 

坚定稳步扩大管理面积经营目标的同时，宋都服务也在积极开展第三方项目外拓，降低关连方比例，多种渠道实现规模增长。如在以往，宋都服务依托宋都基业集团的长期合作业务，获得非业主增值服务项目，2020年则自第三方物业开发商处获得5个新项目。 

基于其在降低关联方交易方面的努力，2020年宋都服务从第三方获得的在管面积由2019年的260万平米增至2020年的340万平米，同比增长30.8%；第三方收入增长更为明显，期内其向第三方开发的物业提供物管服务产生的收入达3830万元，较2019年的800万元增加378.8%。

宋都服务项目来源情况（来源：2020年年报） 

在宋都服务的未来规划中，其还拟于长三角地区透过多种渠道扩充业务规模、增加市场份额及扩大地理分布，这无疑需要大量资金的支持。值得一提的是，此前IPO宋都服务募资金额1.33亿元，其中就有48%拟用于收购及投资，这部分资金尚处于未动用状况，届时或将派上用场。

迎接政策东风，未来社区助力品牌与价值提升 

疫情之下物管行业的价值凸显，由此激发的社区增值服务成为新的蓝海。 

2021年1月5日，住建部等10部门联合印发 《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》 ，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求同时，还鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。 

殊不知，宋都服务早已驶入这一洪流之中。其于2019年通过参与杭州市江干区未来社区试点计划，管理江干区采荷街道36个老旧小区，成为全国第一批24个未来社区城市服务商之一；还与行业协会共同撰写城市服务白皮书，在城市服务领域绝对走在全国前列。 

为表彰宋都服务在城市未来社区建设的贡献，2020年宋都服务获得政府街道办事处「金牌管家」及「战役先锋」荣誉，并被亿翰智库及嘉和家业物业服务研究院评为「2020年中国物业企业城市服务项目五强」。 

宋都服务志在打造多元化的生活服务场景，以此满足住户生活需求，科技赋能是其一大努力方向。2020年其建成后台集中控制中心，实现模块升级及人员优化，从而提高运营管理效率；并与一间软件开发公司合作，开发建设生活服务应用程序，将后台集中控制中心与线上平台相结合，以此升级各类增值服务管理系统和增加服务内容。 

据东方证券统计，从2019年物管行业开始进入房地产竣工大周期, 预计2019年-2022年潜在的商品房平均竣工面积可达14亿平方米，未来几年规模仍将持续快速增长。毫无疑问，物管行业仍处于景气度上升时期，基础服务叠加增值服务，这将是一个数万亿级别的赛道，并且存在翻倍的空间。 

当下宋都服务PE仅十倍出头，在一众物管公司中处于低位。踏准城市服务的政策暖风，宋都服务将能凭借扎实的运营能力扩大管理规模和收入基础、提升品牌价值，未来的发展前景仍然非常值得期待。