管清友：理解“住有所居”的深意

本文来自微信公众号“清友会QingYoutalk”，贝壳投研经授权发布。

大城市住房突出问题本就是全球难题，中国自然也不例外。现在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这就成为新市民青年人买不起房、租不起好房的一个现实问题。国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。该如何下决心、下力气解决新市民、青年人住有所居问题？未来房地产发展会有怎样的趋势？中国民营经济研究会副会长管清友受邀参加《硬观点》栏目直播对话国家住房体制改革课题组原组长，中国房地产开发集团原董事长孟晓苏、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、中指控股CEO黄瑜，就上述问题进行讨论。（本文根据直播内容整理而来）新市民住房要如何解决，哪些因素导致新市民买不起房？数据显示，2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。这个数据基本上达到了国际平均水平，也超过了德国、英国这些发达国家。

为何还要谈住有所居的问题？在管清友看来，从市场化角度讲目前是住得开，但是住得还不够好。“这些年市场市场轨走的比较快，保障轨走的有点慢，”管清友称，现在面临的问题是如何把保障轨补上。孟晓苏回顾过去保障房相关政策表示，过去试图用市场轨来代替保障轨，让开发商把户型切小，把房价降下来，让低收入者买得起房。他提到，有一段时间把小户型、压房价当成了供应给低收入者房屋的主要来源。甚至有些省市为了完成保障房套数的要求，把房子建到县级城市，反而地级市和省会城市因为房价高、地价高建得少。这些不科学的做法和资源错配，造成了大城市住房问题突出。倪鹏飞也表示，从制度设计来看不仅有保障房，而且保障的比例还非常高。但是由于利益等方面的问题，没有很好地执行。从城市的角度来看，中小城市包括县城住房问题有较好解决，大城市、特大城市、超大城市的新市民和青年人口的住房问题异常尖锐可以从哪些方面解决“住有所居”问题？

地方可以通过立法的形式，规定土地用途黄瑜从供给角度举例，广州大概“十四五”期间要做66万套保障房，其中租赁房大概60万套，占比非常大。如果落实到位，未来这将为解决新市民住有所居问题发挥重要作用。“此外，深圳每年要有10万套租赁房。”黄瑜强调，这不仅是建设计划，更主要的是从土地源头上做规划。模型预判，“十四五”期间商品房总量预计90亿平方米，大概1/3是保障房，2/3属于商品房。黄瑜称，如果落到位的话，“市场轨”、“保障轨”这两条腿就能够并驾齐驱，不仅是住有所居，而且一部分人能够住得更好。管清友以自身经历指出，要做到“住有所居”，除了提供更多各类保障房，还应该在租赁市场建章立制，租金、责权划分、保障是“住有所居”思路落地重要的方面。管清友还举例，广东顺德通过人大立法的形式，规定城市一些特地区域土地的制造业用途。

这个地方只能用于制造业，不能用来开发房地产。“还挺值得尊敬的。”管清友称倪鹏飞以长沙举例，长沙不仅在房地产调控方面执行得比较好，在住房供应、保障性住房方面做得也比较突出。造就长沙消费旺盛，从而带动制造业、服务业发展。倪鹏飞认为，长沙、重庆真正是实现经济结构良性循环，不断向上调整，竞争力不断向上提升的非常典型、非常好的案例。国有企业应履行保障房的责任孟晓苏认为，央企、国企应当履行保障房的责任。如果大规模推动保障房建设，保证在未来五年之中就能够补上短板，就需要让国企和央企回归正位，不要在房地产商品房市场里与民企争利。孟晓苏以新加坡举例，新加坡专门成立了住房建屋发展局，通过自己的国企来成批建设组屋，让新加坡80%的老百姓，只要没买过房的，第一次都可以享受到组屋待遇。

孟晓苏强调，回归各国各地保障房建设的成功经验，就需要有一个完整的体系，包括建设机构，包括对资金安排、税收，包括银行住房抵押贷款。未来，国企、央企可以保障房的地价、保障房的成本、保障房的融资和保障房的利润，把保障房或租赁型住房提供给社会，提供给更多需要房屋的低收入人群和年轻人。房价上涨的一大原因是保障房没有跟上需求孟晓苏表示，房价上涨的一大原因是保障房没有跟上需求，在房价调控方面要把主要精力放在低收入群体身上，多给低收入者，多给年轻人做事，而不是过多地去关注房价有多高。如果保障房提供得足够，对房价最敏感的低收入者的权益得到保证。

那么，全社会就不需要再过度关注商品房特别是高端商品房的房价。在孟晓苏看来，只要下大力量，履行政府的主体责任，把保障轨健全起来，大量地提供产权型和租赁型的保障性住房，房价问题对老百姓的困扰就没有像今天这么大。倪鹏飞认为，开征房地产税也是一个好的办法。开征房地产税就意味着房子不能空置了，或租或卖都会增加大中城市的住房租赁市场和产权市场的供给。黄瑜清晰指出，国家对于房地产金融监管，以及个人的房地产投机行为会进一步强化监管。

房地产企业应该顺应形式，对内部资源和运作模式进行相应调整。如何提升地方政府降低地价积极型？倪鹏飞认为只有土地价格降下来了，然后才有可能把房价、房租降下来，这是最核心的。核心渠道有两个：第一是现在城镇国有土地，第二是集体土地。城镇国有土地，政府要真正采取免征土地转让费等办法。集体所有制土地，也要拿出切实让利办法，这才有可能使得把价格降下来。地方政府怎么有积极性去做这件事情呢？倪鹏飞认为，最主要的就是人和地挂钩，人和钱挂钩，人和公共服务挂钩。如果一个地方接受的外来人口多，就是要给更多的土地指标，从而提高地方政府积极性。都市圈层面，也应建立保障性住房建设成本的分摊补偿机制。