炸了！这个“最抠门”的超大城市终于出手！房价即将被打趴下

编辑按：本文转载至微信公众号 “   苏宁金融研究院  ” ，贝壳投研经授发布 。 

十年时间，常住人口暴涨713万，增速68%！ 

五年时间，户籍人口猛增58%！ 

急速膨胀的深圳，已经不打算再疯狂“发胖”，终于出手了。 

一份《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》在网上炸开了锅，传递出明确的信号： 

刹车！

1、学历落户的人才底线从大专调整至全日制本科。

2、本科入户年限从40岁调整为35岁，硕士从45岁调整到40岁；技术型人才的底线变为“中级职称+全日制大专”。

3、夫妻投靠由满2年调为满5年，老人随迁子女入户时间由8年调为15年，且子女在深圳需连续缴社保满15年。

4、稳定居住、就业基本年限要求由5年调整为10年。 

简单来说就是，人才要更年轻的，学历要更高的，干活要更久的。 

落户门槛全面收紧。 

“来了就是深圳人”这句曾经贴满大街小巷的标语，即将成为历史。  

深圳的落户门槛，正在逐步向北京、上海靠拢。

如果此次意见稿通过，深圳将会成为继北京上海之后，落户门槛最高的城市。

与广州相比，深圳的落户年龄门槛平均低五岁。热门的杭州、成都，学历门槛也还停留在全日制大专。 

除了收紧落户门槛，曾经财大气粗的深圳也摁住了撒钱的大手。 

从今年9月1日起，除了35岁以下的博士，其余新引进的普通人才将不能获得租房和生活补贴。

我看了这通告好几遍，横看竖看，看出了九个大字： 

深圳已经不缺人才了。 

短短几年，深圳已经对年轻人换了一副面孔。 

想想2016年开始，“本科生来就送1.5万，硕士2万”的补贴，吸引了大量应届毕业生。 

“十三五”期间，深圳新引进人才120万人。 

2020年，深圳大学学历人口以28.8%的占比超过广州，成为全省学历最高的城市。

网上疯传的深圳中学教师招聘名单上，满屏的清华北大晃眼，厦大硕士都成了中学教师的最低门槛。

真应了网友们调侃的那句“北大博士遍地走，硕士文凭多如狗”。

 走在深圳街头，平均十个人里面就有三个是大学生。深圳，开始感到饱和了。

深圳感到的压力，有很大一部分来自高涨的房价。 

很多人都把这次政策调整，看作深圳本轮楼市调控使出的组合拳之一。 

现在，深圳的常住人口已经达到1756万，平均每年有超过70万人涌入深圳，相当于塞进一个中小城市的市区人口。 

而且，其中绝大多数是高学历、有闯劲的年轻人。这些刚需大军冲进深圳，极大地拉动了深圳的住房需求。 

那么，这些人是怎么来的呢？ 

很大程度上就是被宽松的落户政策和落户大礼包吸引来的。

根据深圳统计年鉴，不难发现，深圳的人口是从2015年才开始有了大量增长，而这个节点正是深圳的落户门槛放松的年份。

五年来，深圳的户籍人口增长了218万，增幅达到惊人的58%。光是去年一年就增加了近93万的户籍人口，数量之大，实属罕见。 

每一个户籍人口，就是一张楼市的房票。 

要知道，深圳跟其他一线城市不一样，它的面积只有1997平方公里，大约是上海的1/3，广州的1/4，北京的1/8。 

算下来，深圳的人口密度已经快赶上香港，达到8793人/平方公里，在一二线重点城市中，无疑是面积最小，人口密度最高的城市。 

猛增的房票和狭小的面积之间造成的矛盾给楼市增加了巨大压力，同时炒房团的加入也进一步助推深圳楼市的持续上涨。 

五年来，深圳以83.6%的涨幅，荣登国内房价涨幅最高城市榜首。

图源：第一财经 

深圳屡屡突破人们对房价的想象，从3w+到6w+，再到现在的9w+，看得人目瞪口呆。 

再不出手，就晚了。   

一个显然的事实是，深圳的城市人口容量已经逼近瓶颈。 

没有人料想到深圳的发展居然会这么快。 

2010年，深圳总体规划常住人口450万，结果最后突破了千万。 

2020年，根据国务院对深圳做的人口规划批示，城市常住人口控制在1100万人以内，结果现在已经足足超了656万人！

此外，根据媒体报道，早在2015年，深圳的实际管理人口已经超过2000万。

那么，深圳的人口容量极值究竟在哪？ 

最新的城市规划尚未公布，但参考广州城市总体规划（2017-2035年）（草案），可以得出参考结果：

到2035年，广州常住人口规模将控制在2000万人左右，并按照2500万人左右管理服务人口进行基础设施和公共服务设施配置。

2000万，是一个标志。留给深圳的人口增长空间不多了。 

所以，深圳才会提前结束原本预定延续到今年年底的人才补贴发放，收紧入口。为的就是确保为数不多的“余额”里，新增的是更优质的人口。 

毕竟，人口飞快地膨胀，迟迟跟不上的公共服务和配套设施已经告急。 

当前，我国十强城市中，深圳的户籍人口为550万人，落户率仅为可怜的31%，在我国十强城市中垫底。 

从这个含义上，深圳可以说得算是“最抠门”的一线城市！ 

极低的落户比，说明深圳吸引了天量的外来务工人员，但能落户的仅有小部分人，他们受制于学历等条件，为城市做出贡献，却享受不到应有的回报。 

这也意味着，大量流动人员的公共服务资源需求得不到应有的重视和满足。

在深圳，土地资源本就紧缺，但土地资源却大幅向工业用地和商业用地倾斜，真正留给住宅的用地仅占22.6%，实在是少得可怜。

当前，深圳全市住房累计数量是1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。 

其中，城中村还占了深圳住房面积的54%，容纳了超过70%的居民。 

此外，教育方面，深圳的小学数量从2000年的353所相比，到2019年竟然还减少了，远远赶不上日益增加的学生数量。 

当前，深圳小学平均每班接近50人，超过国家规定的45人。

任正非在接受采访时，就解释了部分海外员工不回国的原因，他说，“在非洲，孩子都是可以上最好的学校，不过要是回到了深圳连学校都进不去了。” 

基础教育尚且如此，高等教育就更难以跟高校资源极为充足的广州相比了——迄今为止也只有深大、南方科技大学两所著名高校，其余多为分院。 

至于医疗资源，也是同样紧缺。 

截至2019年末，深圳全市每千人医生数3.0人，每千人病床数3.8床，远低于北京、上海等一线城市的平均水平。 

在红灯亮起之前，这座最“抠门”的城市已经在寻找突围的办法。

一切都要从房地产开始。

纵观这段时间深圳的动作，可以发现深圳楼市呈现出这样一个趋势：

一手狠抓治标，一手开始治本。

怎么解读？ 

首先是治标，即通过各种方式调控楼市，而不直接解决供需问题。 

去年8月28日，深圳市住建局局长明确提出要学习新加坡模式，力争未来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。其总量到2035年不少于100万套。

推出大量租赁住房，将很好地为买不起房的年轻人兜底，给这些初来乍到的新生力量一个足够大的缓冲地带。

此外，对目前的楼市施以重锤，如前述的“二手房参考价”等新政的提出，也彰显了深圳市政府的决心。 

“深房理”的闹剧不能再上演了，人民的信心和资产不能被一再玩弄。 

其次是真正能起决定性作用的治本之策，从供需两端下手进行调整。 

从需求端来说，这次收紧落户门槛就是转变的一大标志，旨在纾解人口压力，减少住房需求。 

今后，深圳很有可能会成为继北京、上海之后，第三个开启“离心机”模式的城市。 

当一个城市发展到一定规模，进行控制是极有必要的做法。 

《求是》杂志的文章提出：

东部等人口密集地区，要优化城市群内部空间结构，合理控制大城市规模，不能盲目“摊大饼”。要推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构。

例如，5月20日，上海正式试行异地公积金模式。在上海缴存住房公积金的职工，可以在苏州吴江、嘉兴嘉善两地购房，并用上海的公积金偿还异地住房贷款。 

长三角一体化继续推进。未来，这一政策也很有可能推广至珠三角乃至粤港澳大湾区。 

除此之外，随着交通不断发展，跨城“候鸟”也将成为新常态。2018年10月23日，深圳市人才安居集团有限公司以18.84亿元的价格，在东莞塘厦镇四村社区拍下了一块地，拉开了深圳异地建房的序幕。 

珠海、惠州这些环深城市未来将迎接巨大利好，潜力无穷。 

从供应端来说，大量的城中村或许将迎来旧改，小产权房等将成为历史。

去年深圳市人大审议通过了《深圳经济特区城市更新条例》，将明显加快深圳城市更新的速度，更多宅地将从旧改项目中释放出来。

一批暴富的拆二代即将出现，深圳70%的居民也将挥别破旧、狭窄的城中村。

此外，深圳庆祝特区建立40周年的时候，国家推出深圳综改试点方案，提出综合授权清单，在土地管理制度上给予深圳大胆改革的发展空间。 

更多的住房将从工业用地、生态用地等合理释放出来，真真正正地解决深圳住房这个痼疾。

一切都因房子而生，一切财富也都将葬送在土地里。这样的过去，或许真的会随着深圳大刀阔斧的改革中消失。 

起码现在，深圳已经死死抓住了这根“救命稻草”。

深圳竖起高墙，聪明人早就买房包围深圳。

深圳地少、房价又高，环深城市涨幅只是时间问题。

惠州和东莞，珠海和中山，甚至是广州南沙，哪个板块后劲更足？哪个板块更适合自己？