世纪金源服务招股书失效：大盘模式暗藏隐忧，增值服务停滞不前
编辑按：本文转载至微信公众号 “IPO早知道”，作者“Uncle C”贝壳投研经授发布 。
按照6390万方在管、7410万方合约计算，面积储备率仅为0.07。
据IPO早知道消息，世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）于2021年1月20日递交的招股书届满六个月，将于今日失效，华泰国际担任独家保荐人。
源于物业行业抗周期性、稳定性强的特点，近年来赴港上市的物业公司不在少数，仅2020年就有17家（包括16家IPO上市和1家介绍上市）成功登陆港交所，且绝大多数为一次性通关。曾以大盘模式+机器人博得资本市场关注的世纪金源服务，为何成为少有的失败案例？
世纪金源服务前身为1992年的成立的福州金源物业，最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理，目前旗下运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。
截至2020年9月30日，世纪金源服务的物业管理服务覆盖16个省份、直辖市和自治区，并遍布50个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。而于同期，世纪金源服务的总合约建筑面积为7410万平方米、在管总建筑面积为6390万平方米，这一规模居于一众物业公司的中游水平。
其中，世纪金源服务管理的世纪城项目为各地家喻户晓的地标性大型社区，这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌，且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成。目前世纪金源服务管理世纪金源集团开发的12个世纪城项目，在管总建筑面积约4440平方米，平均在管建筑面积约370万平方米，其中五个项目的在管建筑面积超过400万平方米。
世纪金源服务大盘模式（来源：招股书）
根据中物研协资料，主要运营大盘项目的百强物业服务企业于2019年的每平方米营运成本较主要管理非大盘项目的物业服务企业低约40%；与此同时，主要管理大盘项目的百强物业服务企业社区增值服务平均收入较主要管理非大盘项目的物业服务企业高约190%。
反映在世纪金源服务身上，2018年和2019年其毛利率分别为32.1%和31.8%，远高于百强物业服务企业中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。而在2019年，世纪金源服务的人均毛利和人均净利润分别为53,833元和28,910元，亦要高于同期百强物业服务企业的27,086元和15,862元。
然而对世纪金源服务来说，大盘模式既是蜜饯也是毒药。大盘确实能够产生规模效应，但是市场千变万化，少一个也能伤筋动骨。
据悉，世纪金源服务在管住宅物业成立业委会的仅有27个，约占其全部161个在管住宅物业的16.8%，而其大盘项目几乎没有成立业委会。特别是，近年来世纪金源服务物业管理费收缴率逐年下降，2018年、2019年及2020年前三季分别为99.1%、95.3%和92.4%，客观反映出住户态度的转变。民法典赋予业委会解聘物业公司较大权利的当下，一旦大盘目的保有率降低，世纪金源服务业绩的稳定性难有保障。
如前所述，世纪金源服务的大盘项目全部来自世纪金源集团，这就涉及严重的关联方依赖。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%，并贡献其物业管理服务总收入的97.6%、89.3%和82.9%。换而言之，世纪金源服务的收入与在管关联剪刀差一直存在，报告期内第三方项目的物业费比集团项目要低30%-40%。
世纪金源服务关联方依赖（来源：招股书）
自2016年开始，世纪金源集团开始重点布局医疗产业，在其累计37宗公开投资项目中，医疗健康占比近三成。与之而来是对地产版图的支持力度减弱，世纪金源集团在房企销售规模榜的排名已经跌出TOP200外。当前世纪金源服务的面积储备率仅为0.07，可预期的规模扩展相当有限。
按照世纪金源服务的说法，大盘布局使得其能够推动住宅与商业实体的交互并发展多元化的增值服务，形成综合性生活服务生态圈，实现大型住宅社区与购物中心的协同效应。虽其增值服务贡献率在行业处于高位，2020年前三季度达到19.5%，但将时间轴拉长，已较2018年的25.2%降低5.7个百分点。
世纪金源服务收入结构（来源：招股书）
值得注意的是，世纪金源服务的资产负债率较高，于2020年9月末这一数值为78.0%。对于物业公司来说，轻资产本是其最明显的优势之一，缺乏这个优势也会给其减分。此外，股权高度集中、诉讼缠身亦对世纪金源服务的IPO构成不利影响。
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