股海沉思|万科，应该是暴雷了

十点半才开始看财务报表，明天还要跑步，只能迅速看一遍。

万科Ａ公告，公司2020年度实现总营收4191.11亿元，同比增长13.92%，归属于上市公司股东的净利润415.16亿元，同比增长6.8%。每股基本盈利3.62元，同比增长4.5%，拟10派12.5元，分红率35%。2020年末，公司计提各项减值准备合计人民币83.64亿元。

从这个公告看，应该是暴雷了，这个净利润增速严重低于散户的预期，我们都以为15%呢，起码不得10%？估计明天又是血雨腥风了。

当前的股息率为3.98%，融创是5.81%，金茂是7.86%，我在融创和金茂年报后都表示不怎么看好这两个公司，原因是它们的净利润中资产重估、汇兑收益、利息资本化的比例太高，我认为净利润严重失真。

现在看万科吧。

截至报告期末，持有货币资金1,952.3亿元，净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）18.1%，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为2.4倍。一向很稳健。

分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,004.5亿元，占比95.5%；来自物业服务的营业收入为154.3亿元，占比3.7%。物业发展较快，但是房地产还是主要业务。本集团房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点。本集团全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点。这点和行业方向保持一致。

已售未结资源规模上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,918.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,981.5亿元，较上年末分别增长14.7%和14.6%。如果按照15%净利率的乐观计算，大概有1000亿左右的纯利润在碗里，等待释放。

物业方面。

报告期内，万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（以下简称“万物云”），力求实现物业服务的设施、设备、资产、人、商业活动等都能通过数字化方式链接，从物业服务到空间科技服务，服务更多客户、服务客户的更多方面。

报告期内，万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%，商业物业及设施服务53.14亿元，占比29.19%，智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%，社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%，万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。截至报告期末，万物云在管面积5.66亿平方米。

租赁方面。

截至2020年底，本集团运营管理长租公寓18.44万间，累计开业14.24万间。报告期内，本集团新开业3.3万间长租公寓。2020年，本集团长租公寓营业收入25.40亿元，同比增长72.33%。截至报告期末，已开业项目的整体出租率超过95%。

商业开发方面。

本集团（含印力集团）累计开业的商业面积989.8万平方米。报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率92.0%。此外，规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。

仓储物流方面。报告期内，万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%。

融资成本一如既往低，截至报告期末，本集团有息负债合计2,585.3亿元，本集团实际利息支出合计158.4亿元，其中资本化的利息合计80.6亿元。利息资本化率为50.88%。

经营活动现金流净额为531.88亿，净利润为415亿，这样看，净利润的含金量很高。531.88×0.8=425亿。

公司基于审慎的市场策略，对存在风险的项目计提存货跌价准备。报告期末，项目存货跌价准备为41.8亿元，具体情况如下：

本年计提的存货跌价准备，影响本报告期税后净利润19.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润14.5亿元。

廊坊和保定三个项目今年累计新增计提19.8亿，今年期间新增为11.9亿，看来环京的项目确实不乐观，同情华夏幸福，同情中国平安，同情万科，同情我自己。

这个计提恐怕是必须的了，计提也好，就安心了。

应收账款大涨，去年19.88亿，今年29.92亿，应收账款主要为待收取的购房款和物业服务应收款，并包括建造合同业务应收款人民币473,135,144.93 元(2019年12月31日：人民币136,379,662.82元)，主要都是一年期的，问题不大。

短期借款大增，公司解释为融资结构调整，我查了一下主要是港币计价的债务大增，估计是成本低，在香港市场借了很多短期债务。

预计负债大增，预提亏损的影响。

公允价值变动损益533万，不足挂齿。

投资活动现金流流出去年是445.6亿，今年是247.67亿，看来拿地不多啊，其中投资支付的现金为129亿，去年为279亿，拿地怎么这么少？？？（需要跟踪）

报告期内，本集团新增加开发项目168个，按万科权益计算的规划建筑面积约2,058.8万平方米，总建筑面积约3,366.5万平方米。2020年本集团实现销售面积4,667.5万平方米，看来万科这两年拿地确实不积极，今年看能不能多拿一些地了。

报告期内，新增投资额521.7亿元，主要由以下几项构成：

主要发起设立的注册资本在1亿元以上并已实际投资的子公司38家，

除此之外，还发起设立其他公司共215家，合计投资金额人民币13.0亿元。

②期内主要收购的公司如下：

本年总共收购了67家公司，合计收购对价人民币74.7 亿元。

③年内，对48家子公司合计增资人民币306.4亿元，其中万科物流发展有限公司增资180.0亿元，广州万科企业有限公司增资40.0亿元，其他公司增资合计86.4亿元

看来万科的物流要大发展啊。

长期股权投资去年是1304亿，今年是1418亿，因为是子公司，所以这部分投资我在合并现金流量表是看不到的，太猛了，不知道要干啥。（绝对是大事）

报告期内，本集团获得10个物流地产项目，可租赁建筑面积约74.76万平方米。

总体看，万科今年的年报业绩确实很一般，挺失望的，净利润增速竟然连10%都么有，我还以为可以15%的，今年万科的股票预期得放低了。

计提减值这件事，虽然看着不爽，但是确实资产存在问题，应该计提。

好点的就是净利润含金量很高，应该是真钱。

不好的地方就是拿地太少了，后面不知道万科打算怎么办？

疑点是万科物流投资这么大，想干啥？谁知道啊，欢迎留言。

可能的惊喜是万科物流，现在叫做万科云了，是一个还没挖掘的宝贝吧，拉出来不得值1000亿？

就这样，整整一个小时，刚好11点半。

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