又是股权质押又是股份减持，红星美凯龙真的很会呀！

12月23日美凯龙发布了两则公告。

一则是关于股份控股股东减持计划实施完成的公告。

红星美凯龙的控股股东“红星控股”减持股份68,880,000股，减持总金额为591,679,200元。

第二则公告关于控股股东股权质押。

红星美凯龙的控股股东“红星控股”为了满足融资需求，新质押股份107,040,084股；目前红星控股累计质押股份1,062,767,166，占其所持股份的比例为40.59%。

“质押＋减持”双管齐下，数亿元人民币就可以收入囊中。

原来对公司上市融资的好处没有概念，如今看了红星美凯龙的这番操作，上市的好处它立马就变得具象化了。

不过减持套现这种事，对小股东没啥好处，毕竟钱进的是控股股东的腰包。

我们今天就站在普通市民吃瓜的立场看下红星美凯龙这家公司，你会发现，红星美凯龙真的很会玩。看似是经营物业，实际上它很像是一家玩钱的公司。

一、从收入构成看红星美凯龙的业务模式

从收入构成数据看，2017年起红星美凯龙的收入主要来自于自营模式。

因此，在我们分析红星美凯龙的时候，可以先从其自营模式入手。

美凯龙在招股书里是这样讲的：

自营模式是指就自营商场而言：

公司通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，以收取固定的租赁及管理收入。

再从红星美凯龙2020年年报数据看，红星美凯龙第二大收入来源是委托管理业务。委管商场经营及管理指的是：

红星美凯龙通过向委管商场业主提供委管服务，并以公司的品牌名称经营合作方的家居装饰及家具商场，以收取咨询及管理费。

2020年，红星美凯龙的委管业务收入包括：

项目前期品牌咨询委托管理服务收入；

项目年度品牌咨询委托管理服务收入；

工程项目商业管理咨询费收入；

商业咨询费及招商佣金收入；

委管业务合计为35.80亿元，占总收入的比重为25.15%。

综上所述，红星美凯龙的前两种业务模式我们不妨这样理解：

一是“我搭台子你来唱戏”，但是你要交给我戏台使用费。

二是“你搭台子我去唱戏”，但是你要交给我管理咨询费。

比起自己搭台自己唱戏的企业，红星美凯龙很会整合资源，或者我们可以称之为“商业模式的创新”？

二、红星美凯龙的自营模式与巨额“投资性房地产”

⒈红星美凯龙的“投资性房地产”，很显眼

我们再来回顾下红星美凯龙对其自营模式的定义：

自营模式是指就自营商场而言，公司通过自建、购买或者租赁的方式获取经营性物业后，统一对外招商，为入驻商场的商户提供综合服务，以收取固定的租赁及管理收入。提供的服务包括设计商场内展位、员工培训、营销和推广、日常管理和客户服务等服务。

那么，红星美凯龙通过“自建、购买或者租赁的方式”获得的经营性物业，该放在资产负债表上的哪个科目里呢？

有人说应该放在固定资产里，因为红星美凯龙用来做自营商场的房屋都是固定资产；还有人说应该放在无形资产里，因为红星美凯龙只有土地使用权，没有土地所有权，而土地所有权属于无形资产。

实际上，红星美凯龙把与自营商场有关的物业资产都放到投资性房地产里了。

如下图所示，2013—2020年红星美凯龙投资性房地产的金额每年都要大于500亿元，占总资产的比重几乎每年都大于70%。看起来这都是因为红星美凯龙的自营商场太多了。

⒉红星美凯龙投资性房地产的计量方式，很特别

企业持有的投资性房地产有两种后续计量方法，一种是采用成本模式计量，另一种是采用公允价值模式计量。这两种模式的区别有两点，一是是否计提折旧和摊销，二是是否会产生公允价值变动损益。

采用成本模式计量的投资性房地产，需要根据资产原值和预计使用年限，计提相应的折旧和摊销；折旧和摊销最终会反映到利润表上，减少企业的净利润。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧和摊销；但是以公允价值计价的投资性房地产的价值会随时发生变化，进而产生公允价值变动损益。如果房地产升值的话，公允价值变动损益就会增加，进而增加企业的净利润。

红星美凯龙的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于近年来房价上涨房地产不断增值，红星美凯龙的财务数据呈现出了下面三个特点：

一是投资性房地产的金额大，远大于成本模式计量下的房地产价值，这是红星美凯龙每年有500多亿元的投资性房地产的主要原因；

二是企业的净利润金额大，远大于成本模式计量下的净利润；

三是企业的非经常性损益金额大。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，会因价格上涨产生大量的公允价值变动损益，这是跟公司主营业务无关的收益，所以要归类到非经常性损益中。

根据计算公式“扣除非经常性损益后的净利润＋非经常性损益＝净利润”，

通常我们认为公司扣除非经常性损益后的净利润，

其金额最好无限接近于公司的净利润；

因为这才能表明公司的净利润是由主营业务带来的，公司没有不务正业。

但是如下图所示：

2014—2020年红星美凯龙每年的净利润，都要远大于扣除非经常性损益后的净利润，以2019年为例，2019年红星美凯龙的净利润要比扣除非经常损益后的净利润，多了约20亿元；这20亿元中，约有16亿元是由公司的投资性房地产产生的公允价值变动损益带来的。

再从“采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益”占“净利润”的比重看，红星美凯龙每年至少有20%的净利润，是由自营商场的公允价值变动带来的。

“公允价值变动损益”是纸上富贵，红星美凯龙的房屋建筑物可能升值了，但是公司并没有将其卖出，并没有收到“落地为安”的钱。可是我们不得不承认，这种操作确实可以起到增加净利润的效果。

三、红星美凯龙借的钱越来越多

红星美凯龙的资产负债率越来越高，其带息债务占全部投入资本的比例越来越高，截至2021年3季度，红星美凯龙长期借款223.94亿元，应付债券10.32亿元。

对此我们不妨胡说八道瞎扯一番，特此声明这是瞎扯：

从市场拿钱，包括借款和股份减持等；

用筹到的钱去获取商场；

经营性物业计入“投资性房地产”当中，起到净利润虚高的效果；

或许净利润虚高会有助于提升股价，且更有利用企业融资；

于是，企业可以从企业拿到更多的钱，开启新一轮的商场购建。

筛选公司的时候，有个原则叫做对报表复杂的公司敬而远之。

红星美凯龙的很多报表科目都不走寻常路，跟别的企业不一样，叫人看不懂。

比如说，红星美凯龙“其他应收款”“其他流动资产”“其他非流动资产”的金额一直都很多。

再比如说，报表中有科目叫做“其他权益工具投资”“租赁负债”，这真的触及到很多人的知识盲区了。

就跟“投资性房地产”这个科目一样，每个报表科目都是企业业务模式的反映；

为了看懂红星美凯龙种类如此多样的报表科目，我们得花费好些力气。

世上无难事，只要肯放弃。

难道报表简单的公司，看起来不香吗？不香吗？