“铁娘子”退休，保利地产换帅！重回前三，何时圆梦？

编辑按：本文转载至微信公众号 “闺蜜财经”，贝壳投研经授发布

今天，保利发展控股发公告称，公司同意宋广菊女士因年龄原因辞去公司董事长、董事职务，同时，同意选举刘平担任公司董事长。

 宋广菊执掌保利20余年，素有地产“铁娘子”之称，一代地产大佬的时代就此结束。

 保利发展从此前的代表性龙头股之一，到近四五年来执着追求重回前三而不得。

 换帅之后，保利发展时代能否再回巅峰？

01 宋广菊此前也曾是位擅长营销造势的“霸道总裁”

 比如2015年保利地产实行新的发展战略，宋广菊一条微博“保利是个P”（即“5P战略”）迅速引发了舆论热议。

 不过2017年4月之后，宋广菊不再更新微博，逐渐淡出了公众视线。

 在此之前，地产界频频公开发言上热搜的某任姓大佬，关闭了微博。或许这也让一些地产大佬趋向于谨言慎行了。

 据上市公司的信息披露显示，宋广菊历任国防科工委、广州军区干部，自1993年加入保利地产，2002年起担任公司总经理，2010年起担任公司董事长，是公司的初创者和领军者之一。

 宋广菊军人出身的背景，也造就了其极强的自律性和执行力，其管理风格也十分突出，不过她本人并不喜欢“铁娘子”的称呼，反而是非常接地气，称自己就是一个“打工者”。

 在宋广菊的带领下，保利在20年间实现了跨越式发展。

比如，2010年保利地产的营收为358.9亿元，2020年也增长至2430.9亿元。

近年来，她致力于推进保利的转型，2018年，保利地产更名为“保利发展”，确定了“一主两翼”发展战略，打造“不动产生态发展平台”。

02 保利虽自身发展不错，但近些年也有遗憾之处

 2006年，保利地产在上交所上市，彼时，它与招商地产、万科和金地集团并称为“招保万金”，不仅是响当当的地产龙头股，也曾是A股市场上最具实力及代表性的上市公司之一。

 其中，保利地产的销售金额长期稳居前三，实力强悍。

 2012年，保利成为继万科之后，第二家跨过千亿门槛的房企。

 2014年，有投资者质疑保利有掉队的趋势。2015年，保利在年度房企排名中直接跌出前五。

图片来源|克尔瑞（特此感谢！）

 2016年楼市去库存，碧桂园、恒大和融创等民企们一路高歌猛进，保利与前几名的差距逐渐拉大。

 实际上，但看保利地产自身的发展，速度并不慢。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

 2012-2020年，保利的营收同比增速分别为46.5%、34.03%、18.08%、13.18%、25.39%、-5.24%、32.66%、21.29%和3.06%。

 除2017年为负增长及去年受疫情影响明显外，其余年份均保持了两位数的增长。

 实际上，2017年，保利地产的销售规模创历史新高，全年实现签约销售金额3092亿元，同比大增47.2%，是其在2012年实现千亿营收后的最高增速。但受营改增及项目结转区域结构影响等，营业成本和营收双双负增长。

 保利地产近些年的掉队，也与其较早开始降负债不无关系。2016年底，其净负债率下降至 55%，为2010年以来新低。

 而彼时，激进的民企们正在大踏步搞全国扩张和冲规模，来势汹汹。

 2015以来，保利三改发展战略！

 从2015年宋广菊微博高调宣传的“5P战略”，到2016年的“一主两翼”（以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼），到2018年的保利地产更名为保利发展控股集团，形成以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的 “一主两翼”业务版块布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台。

 期间管理层也经历了不少的变动，比如2019年曾被媒体报道，多达24位高管的岗位发生了变动……

 频繁的战略更改和人事变动，对管理层也形成了不小的挑战。

 然而至今未能实现2017年提出的重回前三目标。

03 作为央企，保利发展的优势是走得比较稳

 它满足“三道红线”的绿档企业标准。也正因如此，当别的房企开始忙着降负债的时候，2020年，保利逆势扩张！

 财报披露，2020年全年拓展了146个项目，新增建容面积和拓展成本分别同比增长19%和51%。

 截止今年一季度，兴业证券的数据显示，保利地产扣除预收账款后资产负债率为68.84%，净负债率69.64%，现金短债比1.81，三条红线均达标。

 其2020年末有息负债综合融资成本为4.77%，也低于行业平均水平。

 然而，不可忽视的其利润率的下滑趋势。

 本月，保利发布今年上半年业绩快报。预计上半年实现营收901.09亿元，同比增长22.25%；实现归母净利润同比增长1.72%。

 但和2020年一样，业绩保持增长，利润率有所下滑。

今年上半年，保利地产的归母净利率为11.43%，较去年同期下降2.31个百分点；归母净利润占利润总额的54.17%，同比下降3.85个百分点。

 除了掉队的压力，保利发展的两个上市平台（保利地产与保利置业），因存在同业竞争，双方曾达成默契，互相规避某些区域及城市的竞争，这也在一定程度上影响了保利地产自身的规模扩张问题，而至今对保利置业的重组的问题还是悬而未决。

 保利发展新任董事长刘平也是公司老将，面对长期以来的老问题，无论是重回前三还是解决两个上市平台的同业竞争问题，尤其是在房地产行业大风向已发生根本改变的情况下，未来的压力可想而知。