旧金山可转租办公空间增长两倍多，科技巨头正在为此付出沉重代价

高楼林立，世界科技和金融中心的旧金山。这里寸土寸金，是世界房价最贵的地方！但一场疫情，改变了人们的工作习惯，也令旧金山这个繁华都市变成了平静的海边小镇。

科技巨头们看着远程办公的员工和空置的写字楼，有的把公司总部迁往湾区以外的城市，有的把旧金山的办公室出租，有的干脆直接搬走。

科技从业者们大量地从旧金山涌向德克萨斯州等地，那里有更绿的草地、更便宜的租金，而且不需要缴纳州税。让旧金山的商业房地产市场出现了前所未有的供应过剩，对湾区的商业房产造成不可逆的影响。

目前，旧金山约有1630万平方英尺的空置办公空间。2021年1月对旧金山的企业调查发现，有63%的受访企业缩减或计划缩减办公室规模，只有14.6%的受访公司计划让员工完全回到办公室工作。

数据显示，新成立的科技公司可能不会像过去那样，把硅谷视为初创企业的圣地。愿意把湾区作为公司总部首选的公司数量从2020年的41.6%下降到2021年的28.4%。

受疫情影响，旧金山可转租办公空间的数量增加了两倍多，科技公司正在为此付出代价。Dropbox和Salesforce已经成为行业中损失最大的两家公司之一。Airbnb在周四的收益报告中表示，第一季度的支出为1.13亿美元，“与我们认为不再需要的旧金山办公空间有关”。

疫情让旧金山湾区写字楼市场变成一个死角后，这三家公司在过去一年中总共出现了近2亿美元的房地产减值。再加上Salesforce、Dropbox、Uber、PayPal和Zendesk等大型科技公司的租赁相关减值，这一数字将增至近10亿美元。

资产减值是指资产的可回收金额低于其账面价值。固定资产减值判断：对比其账面价值与可收回金额和可变现净值孰低值。

金融危机的大部分影响都是由那些引领了十多年牛市和扩张狂潮的科技公司造成的，它们以创纪录的价格抢购了大量空间，并经常将整层楼转租给初创企业和寻求在旧金山湾区(Bay Area)拓展业务的外来企业。

2021年第一季度,在旧金山的空转租空间已经飙升至970万平方英尺。

与不愿降低租赁价格的传统房东不同，拥有多余空间的科技公司有时愿意降低租金并承担损失，因为他们已经"面临减值的估算"。

每平方英尺支付90美元的公司可能会以低于20 - 25美元的价格转租，从而弥补差价。房地产公司高纬物业(Cushman & Wakefield)负责北加州研究的高级主管罗伯特·萨蒙斯(Robert Sammons)表示，除了这些折扣，企业还“推出了免费租金和额外租户改善补贴等激励措施”。然而，即使有折扣，也不容易找到买家。

DropBox DBX

Dropbox以41.8万平方英尺的面积位居第二，此前这家协作软件公司宣布了“远程优先”的计划。Dropbox去年的减值略低于4亿美元，随后在第一季度又增加了1730万美元的减值。

Dropbox一直在为其大量空置空间寻找买家。

药物开发商BridgeBio最近从Dropbox那里租了近5.3万平方英尺的场地，另一家生命科学公司Vir Biotechnology去年晚些时候同意转租约13.4万平方英尺的场地。

根据租赁协议，Vir的价格从今年的每平方英尺47.77美元起，到2032年每年上涨3%，达到68.11美元。

Dropbox在2017年签下最初的15年租约时，同意在第一年支付每平方英尺62美元的租金，在最后一年，这一价格攀升至93.78美元。

Dropbox突然转向所谓的“虚拟第一”(Virtual First)模式，使这家在旧金山科技中心崛起过程中处于前沿的云软件公司成为该市最大的转租商之一。

Dropbox在其最新的季度报告中表示，虽然它希望通过远程转租产生额外的收入，并节省一些钱，“但不能保证我们会实现任何预期的业务利益。”

Salesforce CRM

Salesforce可以说它的新总部是在云上办公。今年2月，Salesforce公司宣布，将把与疫情相关的远程工作政策变成永久政策，并取消了在旧金山市中心一处即将生效的办公室租约。同时，还转租了Mission St. 350号办公室一半的空间。

Salesforce是旧金山最大的私人雇主，拥有28.7万平方英尺的可用空间。根据该公司的年度报告，该公司去年有2.16亿美元的减值，原因是“我们决定退出部分地点的房地产租赁”。

爱彼迎 ABNB

Airbnb在2021年第一季度的费用为1.13亿美元，加上去年的租赁减值3580万美元。一年前，由于旅游市场不景气，这家公司裁掉了大约25%的员工。

Airbnb挂牌出售了78,565平方英尺的办公空间。此前，Airbnb宣布将在佐治亚州亚特兰大市（Atlanta, Georgia）开设一个东海岸中心。

优步 UBER

在疫情早期，优步(Uber)裁员约20%后，这家在旧金山快速扩张的叫车公司发现自己拥有太多的房地产。优步在其2020年的年度报告中表示，它“退出了某些租赁办公室，并将其转租，主要是由于旧金山市延长了就地避难所的订单和我们的重组活动。”该公司当年与租赁相关的减值为9400万美元。

截至今年第一季度末，优步在旧金山的四个地点拥有82.4万平方英尺(约合82.4万平方英尺)的可用转租空间，是迄今为止最多的公司。

DoorDash DASH

在旧金山的其他地方，DoorDash在2020年前三个季度出现了1100万美元的减值。这家基于应用程序的送餐公司在其IPO招股说明书中表示，一名租户的业务受到了冠状病毒的干扰，并在4月份告诉DoorDash“未来不会支付任何月租金”。

大量科技公司“疯狂出逃”

惠与 HPE

惠普拆分出的慧与公司Hewlett Packard Enterprise在湾区有5992名员工。他们没有关闭位于San Jose圣何塞的办公室，但是将把总部迁至德州休斯顿。

总裁兼CEO Antonio Neri在公司2020年第四季度的财报时表示，受疫情影响，员工大都在家远程办公是公司决定搬迁的重要因素。

甲骨文 ORCL

跨国科技公司甲骨文Oracle也将迁往德克萨斯州，他们在旧金山湾区有18,121名员工。2020年12月透露公司将搬到Austin奥斯汀，实施“更灵活的员工工作地点政策”。

YELP

Yelp挂牌出租了旧金山的总部所有14层的办公楼，总办公空间161,876平方英尺空间。虽然他们仍然打算在旧金山维持业务，但Yelp的一位发言人证实，因为越来越多的员工开始远程办公，已经促使公司重新考虑对办公室的需求。

推.特 TWTR

Twitter此前宣布允许员工永久在家办公，所以将其著名的SOMA总部挂牌出租， Twitter宣布将旧金山总部的 104,850 平方英尺上市转租。

Pinterest PINS

社交媒体网站Pinterest宣布取消高调的旧金山办公室扩建计划，但他们要为放弃49万平方英尺的扩建项目付出沉重代价，上个月 Pinterest 以 8,950 万美元高价违约金取消了在旧金山 SoMa 的 49 万平方英尺办公室的租约。

PayPal PYPL

线上支付平台PayPal将放弃位于旧金山的10.1万平方英尺的办公空间。

WISH

电商平台Wish在考虑疫情后对办公空间的需求时，决定转租位于Sansome St.1号的106,169平方英尺的办公室。

近年来旧金山市平均每年有近 820 万平方英尺的租赁面积。截至今年第二季度，只有两笔超过 10 万平方英尺的交易已经完成。自 2012 年以来，旧金山市场平均有 14 笔至少 100,000 平方英尺的交易。

为了激励公司，A 级建筑中的大房东更有可能提供几个月的免租金（就像租房市场那样）、建筑信贷或帮租户升级，而不是降低租金价格；因为他们想尽可能长时间地保持高价值。

但目前 A 级建筑的租金下降了约 10%，而 B 级建筑的租金下降了近 20%，但这个数字在最坏的情况下，可能最早在 2021 年底之前就会翻倍，大部分租金下降都集中在 SoMa 和金融区。

与去年相比，旧金山办公空间空置率大幅上升。2020 年第二季度，Colliers 国际办公市场报告称，与第一季度相比，可用转租空间总量增长了近 60%，而旧金山市的整体空置率则上升至 7.7%。

纽约和芝加哥等主要市场的数字也有类似的夸大，但这些城市对科技的依赖较少，而这一行业对远程工作的吸引力最大。

Twitter、Square和Okta等旧金山科技公司已经告诉员工，他们现在和未来可以在任何地方工作。

本文来自微信公众号“美股投资网”，贝壳投研经授权发布。