华夏幸福AB面：千亿阵营唯一失落者背后吴向东3869万年薪A股称王

坐落于武汉市武昌区秦园路附近的“长江中心”，不仅是华夏幸福（600340.SH）运营的首个全周期商业综合体项目，还是华夏幸福首次进入华中片区核心都市圈的标杆项目。

作为华夏幸福“新模式、新领域、新地域”三新战略的“顶梁柱”，无论是116.25亿元的拿地金额耗去华夏幸福去年全年土储支出的四成，还是预计近300亿的历史最大单笔投资额，在外界看来，该项目已是“平安系”斥资180亿元入主，以及华润置地（1109.HK）原董事会主席吴向东加盟后，华夏幸福开启“进城”战略并重回头部阵营的“新起点”。

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然而，一声巨响或让这一切幸福幻想被迫按下暂停键。

6月9日，武汉市城乡建设局发布情况通报称，华夏幸福武汉长江中心项目，一履带吊在起吊钢筋笼时发生侧翻，砸中路边两台车辆，造成2人受伤，已送医院救治，无生命危险。

目前，市区两级正在现场应急处置。

据了解，涉事项目总规划计容面积117.29万平米，计划于今年三月全面动工。但受疫情影响，该项目在今年四月中旬成为当地首批复工复产项目。

在刚开工不足两个月即出现重大安全隐患多背后，有四个疑问需要敲下黑板：

一、是否因为追回那丢失的一个月而忽略了最基本的安全防护措施？

二、此次事故是否意味着涉事项目的开工将再度面临延期？

三、与涉事项目相关的业绩兑现延期是否会导致相关销售目标和债务压力加大？

四、涉事项目隶属于去年在深圳设立的华夏幸福南方总部，此前深耕北方的该公司“进城”策略水土不服，还是双总部存在管理缺陷？

事实上，即便抛开上述亟待面对和解决的问题，华夏幸福眼下的境况也并不“平安”。

01千亿阵营的唯一掉队者

纵横陆家嘴日前对千亿阵营的上市房企年报进行梳理分析并制作的《2019年上市房企千亿阵营净负债率榜》显示，截至2019年年末，新千亿阵营的上市房企共计18家，平均合同销售额为1323亿元，平均同比增长24.92%。但降杠杆的效果相对较差，受困于有息负债平均同比增长18.90%，平均净负债率仍达126.38%，同比微增0.69%，并远高于TOP15头部房企78.93%的平均净负债率。

作为“平安系”介入最深的上市房企，背靠着“中国最大隐形地王”的华夏幸福却成为新千亿阵营中唯一一家销售业绩下滑的房企，也是唯一一家净负债率（209.25%）、有息负债总额（1792.15亿元）、有息负债总额增速（28.90%）均排在前三的房企。

千亿房企净负债率排名

数据显示，华夏幸福2019年实现合同销售金额为1432亿元，同比减少12.35%，行业排名同比大降7个位次至第20名。

当大部分房企恢复“元气”时，继今年一季度合同销售额同比大降近五成至157.72亿元后，华夏幸福销售业绩仍未见好转。

截至今年五月末，克而瑞数据显示，华夏幸福实现合同销售额约300亿元，同比减少41.86%，排名则骤降16个位次至第37名。而上一次有着类似“坠落”轨迹的是目前麻烦缠身并深陷债务危机的泰禾集团（000732.SZ）。

但与几乎失去业绩支撑的泰禾集团不同的是，华夏幸福在2018年资金链危机恶化前激进圈地战略令其2019年仍实现营收首次突破千亿，归母净利则“踩线”完成与第二大股东“平安系”的业绩承诺。

数据显示，吃“老本”的华夏幸福2016年和2017年的拿地金额分别为70亿元和266亿元，分别同比增加88%和280%。受益于此，华夏幸福此后三年实现业绩“达标”。

不过，由于环京区域“限购令”相继出台，经营现金流承压的华夏幸福2018年的拿地金额下降近五成至134亿元。土储增速的锐减也令该公司2019年和今年的销售额大幅下滑。

尽管在“平安系”入主令资金链危机缓解，华夏幸福创始人王文学从华润置地斥重金挖来吴向东后，华夏幸福2019年重启“狂奔模式”，全年拿地金额逾300亿元，其中涉事项目因占比逾四成而成为吴向东的大手笔首秀，

但此次突发事故的出现，其业绩兑现也将大概率延期。 

更麻烦的是，华夏幸福的盈利能力也持续减弱。

其中，华夏幸福毛利率从2017年的47.93%降至今年一季度的42.41%；同期归母净利增速则由“万年不变”的35.26%骤降至-2.59%。而其归母净利近十年来首次出现负增长对其顺利完成与“平安系”的业绩承诺来说，显然不是一个利好消息。

华夏幸福部分盈利指标 

据了解，2018年7月和2019年2月，"平安系"分别通过受让和增资的方式斥资逾180亿元，累计获得华夏幸福25.03%股份。

同时，华夏幸福作出业绩承诺，2018-2020年度归母净利增速分别不低于30%、65%和105%，也就是同期归母净利分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

02吴向东3869万年薪A股称王

与华夏幸福行业排名、销售额和盈利能力呈下滑态势相反，华夏幸福现任总裁吴向东在面对今年业绩承诺压力的同时，却凭借3869万年薪傲视整个A股上市公司高管圈，成为A股身价最高的上市公司CEO。 

公开资料显示，现年53岁的吴向东于2019年2月19日加盟华夏幸福，同时担任华夏幸福联席董事长、阳光城（000671.SZ）独立董事和新鸿基地产（0016.HK）独立非执行董事。在此之前，吴向东效力于老东家华润置地长达14年，曾是该公司的董事会主席和CEO，并因主导了华润招牌项目万象城而被外界形容为华润置地的“灵魂人物”。 

吴向东离开华润置地之前获得的最高薪酬是2018年的1258万元，同时持有市值约2600万元的华润置地股票。

相比之下，在付出逾三倍的工资之后，王文学挖人的代价还有目前价值一亿的华夏幸福股票。

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履新华夏幸福总裁后，吴向东在其“大本营”深圳设立华夏幸福南方总部，负责粤港澳大湾区和商办物业等新业务的拓展，并计划将华夏幸福商业地产板块覆盖至北京、上海、杭州、深圳等八个城市，也就是由原先的“环城”战略升级至“进城”，华夏幸福也由此进入南北分治时代。 

然而，“热身”逾一年的成绩单恐怕难言“幸福”。特别是摆在吴向东面前更为棘手的问题：

除导致行业掉队的因素外，华夏幸福重启的激进拿地策略不仅令其净负债率维持在200%高位运行，也令其经营性现金流持续为负的态势延续。而华夏幸福货币资金的增加也只能依靠更多渠道的融资来实现，但问题是偿债压力也随之加重。

数据显示，截至今年一季度末，华夏幸福短期借款为282.35亿元，同比增长6.25%；一年内到期的非流动负债大增37.31%至464.37亿元。而其464.36亿元的货币资金已无法覆盖短债。

华夏幸福如何利用双总部祛除上述“顽疾”，又该如何告别销售业绩的“哭泣曲线”，这对于意图实现产业新城现金流自我平衡的王文学和遭遇“出师不利”的薪酬王吴向东来说，恐怕还需要更多的“平安符”。

本文来自微信公众号“Metal财经”，贝壳投研经授权发布。