地产第一龙头，营收5年大增390%，毛利率高达70%，被严重低估！

2024年01月29日，广州放松限购政策，率先取消120平以上的限购。

取消限购的全文主要说了以下4点：

第一加大保障房建设。

第二取消120平以上的限购。

第三限购区内，出租房屋的房源不算入家庭套数内。

第四公寓不限制转让对象。

其中“取消120平豪宅限购”，比较超预期，也变向说明广州的“改善型住房的群体”需求比较大。

数据显示，800万以上的房产成交量连续升高，2023年比2022年还多出两千多套。这还是在市场下行的阶段，可见广州的富人购买力一点都不弱。

另外广州在2023年12月的土拍中，竟然拍出了新地王，海珠琶洲西折合楼面地价75670元/㎡，刷新记录。

那广州打响限购第一枪，地产行业是否极泰来？

大家或多或少都听说过，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

第一长期指的是未来十年以上，人口增长是房地产市场发展的关键驱动力。这里大家要注意两个趋势，人口结构与城乡跷跷板效应。

人口结构主要指年龄分布，一般在45岁左右会有一波“改善性住房需求”。按照80年到92年这波人口大军来说，2025年到2035年会有一波“刚性的”“改善型住房需求”。

城乡跷跷板效应指的是，由于一二线城市工作机会多，因此一二线有“虹吸效应”。

第二中期指的是三到五年左右，土地政策是决定房地产市场的重要因素。广州全面解除限购，已经表明了的态度。

第三短期指的是一到两年内，市场利率直接影响房地产市场。如利率水平和贷款条件，直接影响购房者和开发商的财务状况，进而影响市场需求。

中期看，在政策端本轮周期政策放松的信号在2021年底、2022年底、2023年底已经连续三次触发，并放松时间持续了2年，政策友好远超过往周期。

从需求端看，我国的住房设计寿命是70年的周期，按照年折旧率范围1.2%到1.8%之间，来计算，每年新增改善性住房需求约为6.75亿平方米。

更重要的一点是，城中村改造以提上日程，这将是中短期需求发力点，预计后续入选城市有望扩围至21到35个城市，城改每年投资额1.5到2.1万亿，扩大改善型住房需求！

从供给端看，“已出险的开发商”共计53家，21年的销售额占行业比重33%，未出险企业中“销售收缩”严重，按5%计算，估算市场供给端产能出清比率高达38%。

再从拿地数量看，三年内拿地数量腰斩！2021年规划建面9亿平，同比减少23%。22年面规划建6.1亿平，同比减少32%。

从数据看，目前供需已经严重错配！

如果上述数据大家没看懂，最好的证据是“部分城市优质地块土拍升温”。济南、合肥、成都、福州、杭州、广州等城市部分地块相继拍出高溢价。

例如：10月30日，济南成交10宗土地中，有3宗溢价率超50%。11月2日，合肥出让的5宗地中溢价率达45%，成交价刷最高纪录。

广州更猛，12月29日，出让的3宗地中，有1宗地成交溢价率达59%，也刷新了单价最高纪录。

那么地产行业的上下游有哪些，投资机会主要集中在哪里？

地产行业上下游众多，上游产业主要有：建筑材料、建筑工程、建筑设计、工程咨询和监督机构等。

中游产业，主要有开发商、地产中介、金融机构、物业公司。

下游产业是装修环节，包括家具和装饰品、家电、地产服务业例如，保洁、安保、园林绿化等。

投资机会主要集中在“开发商”，应重点关注地产行业的“结构变化”。

第一2021到2022年，在全国商品房销售面积大幅下行的背景下，一二线城市相较于三四线城市呈现出更强的基本面韧性。

2023年一二线城市房产销售面积同比下降5%，三四线同比下降35%。

第二房企分化，当前央国企销售份额提升明显。目前53家企业出险，民企已过度出清。央国企销售额占比提升，2022年占比达45%，2023年提升至55%。

那从财务数据看，哪些房企稳定性更强？

财务指标上重点看三个指标：“业绩稳定性强”、“经营能力土储”、“信用优势明显”的头部房企。如：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中华企业、万科A等，

另外城中村改造受益企业：北京的城建发展；上海的中华企业；广州的越秀地产；深圳的天健集团。

由于广州是排头兵，天健集团或将受益。主要优势有四点！

第一营收非常稳定。2018到2022年营收复合增长率达26.9%，2023三季度实现营收176亿元，同比增长36.8%。

第二从股息率看，天健集团在地产行业中排名第二，一线城市中排名第一。

第三在手土储和项目资源充足，城市更新经验丰富，有望充分受益于城中村改造。目前在手有南岭村项目，预计可给公司带来超1700亿货值。

第四背靠广州深圳，双一线城市。经济活力大，对需求有支撑。

如果从毛利率与稳定性角度看，浦东金桥非常有特点。

浦东金桥深耕租赁市场，受益于上海自贸港升级。从销售毛利率就可以看出来，比科技公司的毛利润还要高，这得益于“产业园区”的租赁。

随着国内、外经济的逐步恢复，浦东金桥或将率先受益。

综合看，需求端中期需求仍有支撑，供给端库存低位对价格有支撑。因而房地产行业中期并不悲观。