管清友:全球核心城市房价对比:京沪深到底有没有泡沫?

意见领袖 | 发布于2021-06-10

本文来自微信公众号“清友会”,贝壳投研经授权发布。

1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、新加坡、巴黎,如果剔除建筑和使用面积的差别,深圳、北京和上海房价排全球第2-4位,仅次于香港。2、京沪深房价收入比修正前位居前五,深圳和北京仅次于香港;修正后深圳全球最高,京沪深均超过40倍,家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅,买房负担极重。3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比领先,深圳全球最高,远超过国际通行临界点25,要么是房价高估,要么是租金低估。4、与2018年相比,除罗马和伦敦外,其他全球核心城市房价都有明显的上涨,有6个城市涨幅超过25%。涨幅最大的是中国台北,高达101%,其次是广州,涨幅为64%,接着是巴黎和芝加哥,涨幅均超过30%,然后是柏林和深圳,涨幅均在26%左右。不难看出,本轮地产周期中,中国大陆的广州、深圳表现突出。

5、全球大部分核心城市都面临高房价的难题,尤其是香港,比内地的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理,即便有高估,也不一定会崩溃,至少短期不会。全球来看,中国的房价到底有没有泡沫?这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考,但直接拿中国和国外房价对比非常危险,因为中国的房价太不一样,直接对比很容易产生系统性偏差。所以,我们选取Numbeo的数据,这是目前世界上最大的在线协作数据库网站,通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新,便于进行数据比较。为提高可比性,我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本,具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市,自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。绝对房价:修正后仅次于香港我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比,可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅,但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。

根据Numbeo 2021年 6月核心城市中心城区的最新房价数据,香港以32218美元/平方米遥遥领先,紧随其后的是新加坡和巴黎,分别为18023美元/平方米、16709美元/平方米,深圳、北京、上海分别以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的价格位居第四、第五、第七,排名十分靠前,深圳、北京中心城区房价已超过伦敦,上海超过纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。由此可见,中国内地一线城市京沪深房价位居前十,在全球处于领先地位,比肩巴黎、新加坡、伦敦、纽约、旧金山等全球知名城市,但与排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比,仍存在一定的差距,京沪深中心城区房价约为香港的一半。

但是考虑到中国内地常用的为建筑面积,核心城市多为带电梯住宅,选用75%的得房率,进行折算后可以发现,深圳、北京和上海中心区域实际房价分别为21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米,已经超过新加坡和巴黎,仅次于香港,且与香港差距进一步缩小。再来看一下非中心城区:20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显,部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半,但非中心城区总体排名几乎无变化,仅有个别城市调换顺序。

根据Numbeo网站2021年6月核心城市非中心城区的最新房价数据,深圳、北京、上海核心城市非中心城区平均价格分别为8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米,约为中心城区的一半,位居第五、第八、第九,排名依然靠前,但相对中心城区排名有所后移。非中心城区也按照75%的得房率进行折算后,深圳、北京和上海非中心城区房价分别为11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米,仅次于香港和巴黎,成功超过旧金山、新加坡、台北和伦敦。相对房价:全球最高,没有之一第一个指标是房价收入比:修正前仅次于香港,修正后全球最高。

一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度,比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到34倍,意味着家庭储蓄34年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值,公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值,公寓中位数为90平方米,假设50%为女性劳动力,净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资,在2021年6月份核心城市中心城区的最新房价收入比数据中,香港以44.95排名第一,深圳、北京、上海的房价收入比分别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五,遥遥领先其他城市,第四名孟买为35.19,和上海相差不大,第十名之后的城市房价收入比均在20以下。

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