德林社:阳光城等待“阳光”

名家观点 | 发布于2022-01-17

编者按:本文来自微信公众号“德林社”,飞鲸投研经授权发布。

2021年过去的一年,对每个行业每个人来说,都不会是自甘平凡和无关痛痒的一年。特别是房地产行业,在调控周期的大背景下,大小房企经营承压明显,高管离职潮涌等,成了市场上热议和关注度最多的行业之一。

进入2022年,房地产同样是市场关注的焦点。

近期,一封《致林腾蛟的一封公开信》将阳光城裁员的事件推向了市场风口浪尖。信中,阳光城的员工表达了自身的诉求和对裁员的看法。

2021年,阳光城曾坦言,自己面临短期流动性压力,并寻求旗下多笔美元债务展期,先后3只美元债券获得展期。进入2022年,执行董事兼总裁朱荣斌离职、评级机构的负面评级展望、大股东终止增持,以及裁员等一系列“坏消息”的传出,将阳光城的困境摆在了市场舆论的风口。

由于朱荣斌曾任阳光城的总裁一职,有人将阳光城比作一架大飞机,将朱荣斌比作机长,调侃朱荣斌的离职是“机长跳伞”。甚至还有人,给朱荣斌算了一笔亏损几千万的账。

毋庸讳言,阳光城当下确实遭遇甚多,面临困境。但不可否认的是,即使“机长跳伞”,阳光城这架飞机还在苦苦支撑。

德林社:阳光城等待“阳光”

2021年12月初,证监会表示,将支持优质房地产企业发行债券,资金用于出险企业项目的兼并收购,支持民营房地产企业合理正常滚动融资,保持债券融资渠道畅通。中国银保监会也表示,将根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

这对于房地产行业来说,这是一次难得的机遇。但机遇一定是留给不“躺平”,时刻做好准备的人。

无论是需求债券展期还是裁员,阳光城都是在自救。这一次,阳光城能自救成功吗?

阳光城遭遇“乌云”

阳光城现今的一些遭遇和面临的困境,是意料之中,从2021年10月开始就能看到。

2021年10月开始,一些评级机构,穆迪、惠誉等下调了阳光城评级,其中,穆迪将阳光城的评级从“B2”调至“Caa2”,并列入评级下调观察名单,评级展望负面;惠誉则将其长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”调至“B-”,展望“负面”。

评级机构的评级下调,一定程度上影响企业的融资,给对外融资带来了一些挑战。加之房地产企业的共性,经过前期的扩规模、高周转、高杠杆的发展,负债都较大。因此,阳光城的债务问题,也是市场较为关注的。

2021年11月,阳光城旗下的三只美元债曾到期,随后,阳光城公告,三只债券提出交换要约,得到了一定展期,在一定程度上阳光城“缓了口气”。

德林社:阳光城等待“阳光”

2022年以来,大股东阳光集团终止增持,总裁朱荣斌离职、裁员等事件,又让阳光城开始“紧张”起来。

特别是总裁朱荣斌离职和裁员问题,使阳光城在市场上引起不小舆论风波。总裁的离职,使得市场上有声音:阳光城的困境是不是很大,未来没有信心了?

而裁员问题中,员工的《致林腾蛟的一封公开信》,更加让市场多了看空阳光城的声音。

一系列负面舆情交织的背后,实质上都来自于一个原因:阳光城的流动性短期出现了问题。

据阳光城2021年三季报,2021年前三季阳光城流动负债2536亿元,非流动负债624.1亿元。阳光城也曾在去年的11月坦言,资金紧张,短期流动性资金压力较大。

短期流动性资金压力大,不是单单一个阳光城目前需要面对的挑战,是整个房地产行业目前需要面对的挑战。

2021年以来,房地产市场出现深度性调整,很难像过去那样凭借“高利润、高周转、高杠杆”的玩法和扩张销售规模实现迅猛式增长。比如,朱荣斌时期的阳光城全面进军三四线城市,高峰时期,阳光城拥有28个区域公司,在各地拓展土地储备,因此需要不断地融资和扩张人员。

德林社:阳光城等待“阳光”

而当房地产行业发展进入新的阶段,高杠杆扩张的模式逐渐退出历史舞台,高品质化发展,管理集约化发展已成为重要的趋势。

在新阶段下,房地产企业寻求债务展期,以及裁员等问题,也是对过去粗放模式下遗留问题的处理。对过去模式的告别,短期内会是一种阵痛,对公司和外界都可能产生一定影响,市场的反应也会较大。

不过,在多数市场人士看来,房地产行业还有机会,高质量的经济发展就是机会,房地产行业只有健康才能长久。

国家统计局最新发布的数据显示,2021年全国商品房销售额181930亿元,同比增长4.8%。

2021年底以来,监管层也在关注房地产行业的变化。证监会曾表示,将支持优质房地产企业发行债券,资金用于出险企业项目的兼并收购,支持民营房地产企业合理正常滚动融资,保持债券融资渠道畅通。

对于房地产企业来说,积极面对困境,不断调整自身结构,大刀阔斧改革,也成了房地产规模以上企业所做的事情,只有卸下了过去遗留的“包袱”,才能未来长久平稳发展。

拨开“乌云”,阳光城自救能成吗?

房企要学会自救,这是2021年以来整个房地产行业给大家的感觉。

痛定思痛,面对行业转型调整和自身资金紧张的困境,客观而言,阳光城自救的行动还是比较早的。

德林社:阳光城等待“阳光”

对于房地产企业的自救,通常是两个方面:节流与开源。

事实上,在2019年,阳光城就开始大规模架构调整。据了解,当年有大概13个区域开展了合并调整。比如,福州区域合并江西区域、上海区域合并新疆区域与湖北区域、浙江区域合并安徽区域等。

去年的10月,阳光城也曾进行区域合并。而今年1月份,市场上曾流传一封阳光城津冀总裁谢琨的一封内部信。

信中提到,阳光城津冀区域、山西区域、北京区域正式合并,取消天津平台、河北平台、山西平台人员,后台人员在北京办公管理。

面对这封流传信,阳光城表示,这些区域确实有变化在做一些调整。

实际上,当房地产行业周期进入下行,阳光城在改革过去的“三高”模式,需要对组织结构进行优化,这样可以使得管理更加扁平化,压缩管理成本。

德林社:阳光城等待“阳光”

而在开源方面,阳光城一方面是面对自己以往的债务,积极协调寻求展期,另一方面不断向外出售一些项目,换取更多的流动性资金。

2021年9月,阳光城曾出售上海梓光给上海逐印;11月份,阳光城退出了滨江悦的项目公司上海臻百利;12月份,绍兴光逸被转卖给了象屿地产。一系列的动作看出,阳光城在尽可能的获取资金,解决短期流动问题。

在面对短期债务上,2021年11月,阳光城对旗下三只美元债提出交换要约,新的票据到期为2022年,其中,最长的一只展期了10个月。这让阳光城短期缓了一口气。

据了解,在美元债展期中,作为创始人、董事长林腾蛟以个人的全部身家做全额担保,这让市场看到了诚意。

在阳光城2021年的三季报中,阳光城的有息负债也在有所变化。第三季度比中报减少了115亿元,对比2020年三季度减少250亿元。

而原总裁朱荣斌辞职后,阳光城原福建大区总裁徐国宏晋升为阳光城执行总裁。此外,也还提升陈霓、李晓冬、江河为公司执行副总裁。

这些人都是阳光城的老将,属于阳光城的中坚力量。也可以看到,阳光城希望重用有经验的老人,对内部进行调整,更好的渡过困境。

德林社:阳光城等待“阳光”

此外,对于阳光城来说,还有一个事件值得注意。那就是作为阳光城的股东的泰康,去年让出公司第二大股东之位。

当时,市场上声音认为这是对阳光城的利空,但事情有两面性。阳光城与泰康曾有十年赌约。而现今泰康的撤离,也意味着十年赌约或将解除。对于阳光城来说,可以更加专心去面对当下的困境,用更多精力解决短期流动问题。

诚然,阳光城在面对困境,一直做的都很顽强和积极,抓住尽可能的机遇,但不可否认,想要在短期内解决掉过去遗留的问题,压力还挺大。

所以,在各方压力之下,阳光城必须要进行裁员优化成本,否则拖下去,最终将会是一个双输的局面。当然,在裁员的过程中,企业也应尽可能多为员工着想,给予更多利益和体面。

三季报显示,前三季度,阳光城的净利润为29.13亿元,净利润增速仅为6.23%,明显放缓很多,并且扣非净利润开始下滑。中房网数据显示,阳光城全年销售目标完成率为83.55%。

至少从目前看,阳光城要做的还有很多。痛定思痛,如何迎接高质量、精耕细作的新周期,收拾眼下困局,是董事长林腾蛟和新总裁徐国宏接下来需要面对的。

阳光城能否拨开“乌云”让阳光照进,给一些时间看看吧!

飞鲸投研从多维度分析,整理了一份《成长50》的名单,可以关注同名公众号:"飞鲸投研":feijingtouyan,进行领取(点击复制)

该文观点仅代表作者本人,飞鲸投研系信息发布平台

/阅读下一篇/

德林社:20cm涨停刷屏!源于一则消息?

热门推荐