政策引爆物业股，估值吊打地产股，万亿物管市场成新蓝海？
新年新气象，物管行业喜获新政。1月5日，住房和城乡建设部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，加强和改进住宅物业管理工作。这标志着，物业管理行业已进入全面转型升级的新时代。
物业管理行业，不再是“脏活、苦活、累活”的代名词，摆脱“接地气、低科技”的传统认知，朝着更加科技化的方向发展。
一、政策助推
1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，加强和改进住宅物业管理工作。《通知》从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等6个方面，对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。
我国物管公司的集中度较低，最高的公司市占率也不超过2%。阻碍物业管理公司集中度提升的原因很多，其中一个重要的原因，就是服务满意度低，效率低，口碑差的公司，没有淘汰机制。对一些物业管理公司，街道不满意，业主不满意，甚至公司员工也不满意，但就是由于种种原因，这些公司还在管理一些住宅小区，酿成了基层治理的隐患。
《通知》对当前行业部分主要问题提出了针对性的解决方法，对物管行业具有里程碑意义。《通知》中与物业服务企业重点相关的内容主要有：
（1）落实街道属地管理责任，推动成立业主委员会；
（2）扩大物业管理覆盖范围，完善物业服务价格机制；
（3）推动发展社区增值服务，重申养老服务政策优惠。
《通知》是近期物业行业相关文件中最全面的一次表述，沿着时间线可以追溯到近期以下重要文件。
二、资本狂欢
一场疫情，不仅让公众意识到物业管理的重要性，也让资本市场重新发现了服务的价值，物管行业以崭新的面貌进入了新的发展阶段。
2020年，总是与破发、下跌联系在一起的物业股，在今年的第一周就迎来了扬眉吐气的大逆转。
“物业新政”发布的当天，相关的物业股在资本市场全线飘红。截至1月6日收盘，港股44家物业上市公司中，有42家公司的股价不同程度的上涨，只有两家的股价略微走跌。
其中，A股金科股份旗下物管业务，金科服务6日大涨18.49%，股价超过保利物业，是港股“第一高价物业股”。里昂将其目标价定位83.4港元，更因其持续扩张能力而选为行业首选之一。
物业经常被看为是房地产的业务衍生板块，与地产开发高负债、高投入的重资产模式不同，“轻资产”的物业管理行业，成为近几年资本市场的宠儿。特别是，内地大型房地产公司的物业分拆上市更是成为了投资者疯抢的香饽饽。
2020年，在港股上市的物管公司就有25家，在下半年迎来爆发。仅仅过去的一个月里，就有恒大物业、华润万象生活、领地控股、大唐集团控股、远洋服务控股、建发物业六家公司在港交所挂牌。
2020年12月9日，华润万象生活登陆港交所，上市首日，收盘价就达到28港元/股，上涨25.56%，第二日上涨7.14%。截至目前，华润万象生活股价为42.65港元/股，滚动市盈率约173.99，总市值973.5亿港元，后发而先至，成为物业股估值第一。华润万象生活的市盈率是它母公司华润置地的23倍。
进入2021年，这股上市热潮还将延续下去。荣盛发展分拆的荣万家已在2020年12月21日通过聆讯，有望成为2021年第一家在港股上市的物管公司。后面还有宋都服务、禹州服务、珠江发展、星盛商业等计划上市。
三、万亿市场
地产开发受制于土地资源有尽头，但服务却无止境。对于地产公司而言，物业分拆上市可以为母公司造血，缓解资金压力，同时也有利于优化战略布局和提升企业价值。
从中指院发布的物业管理企业排名来看，碧桂园服务2014年进入TOP10榜单，2016年排名上升至第3名，2020年位列中指院发布的物业管理企业第一名。
近几年，房地产行业进入存量市场，传统房地产开发领域利润率整体下滑，物业行业万亿元级市场规模引发新的想象空间。
从市场容量看，中国指数研究院预计，到2025年，全国商品住宅销售面积累计将达238亿平方米，仅物业费一项收入的市场规模，就将高达1万亿元。而多种经营收入，更将高达1.8万亿元。
根据东方证券测算，到2030年，物管行业的管理面积将达到约369亿平方米，基础物管物业市场规模达1.7万亿元，行业总规模超过2.5万亿元。
物业新政打开了物管行业潜在的提价空间、鼓励品牌物业市场化外拓和多元化社区增值服务快速拓展。具备品牌口碑优势的龙头物管公司，比如碧桂园服务、金科服务、永升生活服务等，应享受更高的估值溢价。
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