房地产行业成了投资“红线”?鲁商发展未来怎么看?

脱水研报 | 发布于2021-07-30

编者按:本文转载至微信公众号“小北读财报”,贝壳投研经授发布。

后台有粉丝留言称让我研究一下鲁商发展,想来好久没看医美板块了,同时借着鲁商的地产概念便一起来看一下。

鲁商发展在近两个月处于一个明显的下跌趋势中,虽然我不太会看技术面,但可以看到,企业的动态市盈率已由今年最高点50倍下降至30倍,PE(TTM)则处于低估区间,为16.8。

不得不说,这个估值变动其实是相当大的,这么说难道是它的二季度业绩出现了问题?同时考虑到房地产管控趋严,以及大盘市场情绪影响,鲁商发展受未来预期影响也很大。

今天我们就带着问题来看一下,鲁商发展当下及未来可能面临的状况。

一、房地产将临下行周期,但底层需求尚存

鲁商仍然是一个房地产公司,这一点从它的存货占比就可以看出来,截至2020年存货中开发成本和开发商品合计占比达到99%以上,而存货占总资产比达到75.88%,可以说公司的资产中就属这些房子最值钱。

那么房地产管控趋严对公司未来影响大吗?

首先我们应该知道,房地产行业管控的长效机制渐次落地,包括“三道红线”、“两个上限”、土地“两集中”,使它的金融属性被逐步削弱,但实际房产刚需属性并没有改变。

不仅是济南(鲁商发展公司所在地),甚至是全国,房地产价格曾经历过一轮显著上涨时期,即2015年-2018年之间,房地产价格几乎翻倍,也因为这段时间的上涨,我们国家才开始了对房地产的管控,但最终落脚到房地产企业,鲁商发展身上,它的房地产销售收入并没有因为价格的大幅波动而出现显著的变化,反而是随着随着供需的变动呈现出每3、4年一轮的周期属性。

那么从这个角度来讲,房地产管控对于企业的影响实际并不大,因为即使未来房价不会出现大幅的增长,企业也会因为需求的增长而开发、销售较多的房地产。

房地产行业成了投资“红线”?鲁商发展未来怎么看?

所以,虽然企业现在面临着新一轮的房地产开发周期,但总的来看,鲁商发展现在的存货规模仍处于顶峰,在基本需求之下,企业的房地产销售仍然会再次景气。

除此之外,由于政策的引导,鲁商发展也在积极助推销售去化,去化周期的缩短有利于促进房地产行业的良性循环。

昨天看到有一个朋友说,国家鼓励生三胎不应该利好房地产吗,我觉得这个还有些远,毕竟生多少是一方面,生出来平均二十年再买房,这个时间也是一方面,但现在年轻人买房的市场仍然很大,国家管控房价就想让我们普通人可以买得起房。

房地产行业成了投资“红线”?鲁商发展未来怎么看?

二、盈利能力稳步提升,医美业务值得期待

无疑,政策管控叠加房地产周期的下行,使市场对房地产行业丧失信心,近几年整个房地产行业的估值出现了明显的下滑,到现在甚至下降到了7倍左右。

我们无法预测行业估值是不是已经到达了低点,但的确已到达过去十年以来的低点。

房地产行业成了投资“红线”?鲁商发展未来怎么看?

而我们要说的是,鲁商发展现在的估值明显高于房地产行业,这是由企业的医美业务以及大健康产业发展带来的。

房地产管控对房地产企业最大的影响是权益乘数有所下降,这对于以权益乘数/加杠杆驱动ROE的企业来说影响很大。

数据显示,截至2020年,鲁商发展的权益乘数已由2016年的16.68下降至9.44,资产负债率大于下降了近5个百分点。

但在此基础上,鲁商发展仍然使ROE维持了稳定的增长,一方面是去化周期缩短使总资产周转率有所增长,另一方面则是企业经营盈利能力有所增长。

谁说靠房地产不可以赚钱?

谁说鲁商的医美不行?站出来讲讲···

房地产行业成了投资“红线”?鲁商发展未来怎么看?

(数据来源于同花顺iFinD)

目前,鲁商发展覆盖了医美两项业务,包括上游原材料透明质酸生产及下游化妆品和护肤品生产,均维持了稳定持续增长。

截至2020年,合计贡献净利占公司总净利润的10%左右,高于医美业务收入占比整整一倍。

如果看向企业竞争力的话,我们认为鲁商发展的这两块业务实际均有较强的实力,因为这两项业务均是收购来的,目前化妆品领域已形成较成熟的产品矩阵,包括“颐莲”、“瑷尓博士”、“善颜”等,在功能性化妆品日益兴起的趋势下,这块业务仍然有很大想象空间;

以及透明质酸生产企业焦点生物作为国内第二大生产商,食品级和化妆品级透明质酸产能已达到420 吨/年,有望逐步释放业绩···

房地产行业成了投资“红线”?鲁商发展未来怎么看?

三、总结一下

总的来看,我们认为作为一个房地产企业,鲁商现在遭遇的困境和大多数房地产企业一样,因政策管控趋严引起的市场信心的丧失,从而造成了企业估值下降的局面,但实际从住房的底层逻辑来看,房价下降的空间较小,房地产企业仍有机会。

此外,关于鲁商发展近几年正在拓展的医美业务,我们认为也还是有成长空间的,虽然规模优势不太突出,但也是企业正在发展的方向,未来两年有望获得一个快速的增长;最后反而是公司即将分拆上市的物业部分,有些难以看懂,该说不说,我们公司之前还因为冷气不足专门投诉了鲁商物业···

去年夏天冻得不行,今年夏天就热得不行。

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