风雨蓝光仍飘摇

贝壳号 | 发布于2021-06-07

处于漩涡中半年,蓝光发展600466.SH)在6月4日晚间发布了回复上交所问询函的公告。回复内容关于盈利下降、资金往来等问题。

 通常情况下,上交所的问询函内容都是企业在经营发展中存在的不合理问题。从今日晚间,蓝光发展回答上交所11问的方法来看,回应质疑的原因中,有疫情影响,也有和同指标前后5名同行对比,上下没有太大浮动的原因。不过细究一些指标后,公司还有回答模糊的情况存在。

 利润增速下降,是疫情的锅吗?

深交所的第一问显示:2020年公司营业收入同比增长9.60%至429.57亿元,

相较2019年增速下降17.57个百分点;同时归母净利润同比下降4.53%,

前期该增速均在50%以上;

房地产开发业务毛利率21.06%,同比下降5.61个百分点。

蓝光发展对此回应,公司营收增速放缓主要是由于疫情对工程进度的影响,如剔除该影响,公司增速将与19年增速基本持平,增速放缓属于行业正常波动。

 刨除回应中“剔除疫情影响增速持平”的无法量化的部分,在2021恢复正常生产的情况下,蓝光的销售增速依然不理想,排名继续在同行中下降。

根据中指研究院数据,2020年蓝光发展的销售额是446.5亿元,在百强房企中排名38,较2020全年排名下跌4名。

 除此之外,根据公司收入的区域分布情况也可看出,2020年公司增速放缓的主要原因在于疫情最重的华中区域,营收增速为负68%。

这与蓝光的失误扩张策略有关,2018年以来,蓝光发展主要布局在二三四线城市,华中区域更是“重仓区”。

 关于下降的毛利率,蓝光在回应中表示持续下降的风险依然存在,原因是近年来政府对地产行业持续的政策调控,控房价和土地市场的持续升温导致销售价格受限及土地成本升高。基于目前市场环境,经初步测算目前公司在手项目毛利率在20%左右。

 资产包被摆上货架,等待被挑

在相继卖掉迪康药业和蓝光嘉宝服务两大高估值板块后,蓝光的情况没有得到明显好转,已经处于兜售相对优质资产包的状态。

5月左右,市场消息传出融创可能会收购蓝光、正在洽谈的消息。但是据知情人士回复作者,“融创已经停止对蓝光项目的考察,退出交易” 。

 事实上,对于5月在公开招拍挂市场上的“拿地王”融创,在西南市场也是“攻城略地”的节奏,融创西南地区的土地投资结构中,55%来自收并购。西南区域公司总裁商羽曾对媒体表示,并购有时间谈付款节奏,对价等,

整个西南的回报率是特别好,

内部管控的最低指标的话,IRR要在30%以上。

 重点是,每一轮调控下,都会有很多房企倒下,融创可以把握好这些机会。听上去是不缺标的的融创想“捡漏”,

但蓝光的“自我感觉”还不错,所以两家终止合作洽谈,这个自我感觉,包括杨老板手里的优质资产,以及对自身债务情况的估量。

 据知情人士透露,

目前最新情况是万科“留”了下来,

正在继续与蓝光发展就更多的资产收购事宜进行协商。蓝光发展旗下蓝光和骏向常州万科A子公司出售无锡和骏53.17%股权,据坊间消息说,涉及蓝光当地4个项目,这笔交易预计或超30亿元。相较于此前第一笔资产收购交易的规模,目前双方正在协商的这笔资产收购交易将是一笔更大规模的交易。

 相关媒体披露,万科与蓝光之间的第二笔资产收购交易最快可能将于本周完成

可以看出,在售卖大宗资产、与融创合作洽谈中止后,蓝光的资产包处于被万科“挑着买”的状态。在网传的万科意向收购的四个项目中,均位于华东区域,而华东区域项目在2020年结转收入同比增长56%,增幅超过成渝地区位列第二。

风雨飘摇

从问询函回复中,资金占用费率、少数股东权益、应付帐款等数据来看,蓝光处于风雨飘摇的状态。

 蓝光发展表示,其他往来款中涉及资金使用费义务的 49.62 亿元,综合资金占用费年化费率12.65%,该无实物抵押担保,在同等条件下借款利率与外部同类型借款利率相当。

 上述资金截止目前已经归还 22.83 亿元,剩余 26.80 亿按照协议约定偿付时间分别为二季度 2.93 亿元,三季度 12.49 亿元,2022 年度 11.37 亿元。该部分款项已纳入公司年度支付计划,将按照约定时限内完成偿付,上述款项公司均用于日常经营,不存在损害上市公司利益的行为。

 上述款项主要构成为

深圳联新投资管理有限公司 20.25 亿元(其中 2021 年到期16.72 亿元,2022 年到期 3.53 亿元);深圳安创投资管理有限公司 0.90 亿元(2022年度到期),

杭州承易企业管理合伙企业(有限合伙)6.87 亿元(2021 年到期 2.29亿元,2022 年到期 4.59 亿元),西安崇江企业管理咨询合伙企业 1.94 亿元(2021年到期),西安崇云企业管理咨询合伙企业(有限合伙)3.09 亿元(2021 年到期),福建瑞闽投资有限公司 3.29 亿元(2021 年到期)。

 作者查询天眼查后发现,在49.62亿元的借款款项构成中,

涉及20.25亿元(其中 2021 年到期16.72 亿元,2022 年到期 3.53 亿元)的深圳联新投资管理有限公司、以及0.9亿元(2022年度到期)的深圳安创投资管理有限公司,背后的实控企业均是平安资产,背后资金来自私募等多种渠道,这样也不难理解,为什么蓝光的借款成本高于行业。

 此外,2020年公司收购的少数股东权益支付款项是45.46亿元,2020年公司少数股东权益暴涨355%。关于这部分,蓝光解释称,不存在与少数股东方约定有关固定收益退出等兜底条款。但在数字接近以上提到的“资金使用费”借款,以及暴涨的幅度,是否涉及“明股实债”,还有待观察。

 总之,种种情况指向蓝光“缺钱”,背后原因也与公司选择“小股操盘”模式,导致资金流动性弱,钱拿不出来的情况发生。

蓝光在回复函中表示,合作方往来款较长,账龄在 1-3 年不等,2020年增长幅度较大的原因主要系近三年公司将合作开发作为主要经营模式之一,加大了合作方引入,少数股东权益由 2018 年末 113.34 亿元上升至 2020 年末 278.63 亿元。合作项目在 2018 年至2020 年开盘销售形成盈余资金并向股东调拨,由于部分房地产开发项目于 2020 年末尚未结转收入及利润分配,造成部分合作方往来款账龄在 1-3 年不等。

 近日,在债券价格大幅下跌的同时,大公资信机构也发布了“将四川蓝光发展股份有限公司 评级展望调整为负面的公告”,

原因是签约销售增速放缓,部分项目面临去化压力,新增土地储备规模大幅减少,土地储备质量和规模或将对其未来销售形成制约。

 蓝光也在进行一系列“自救”行为

6月1日晚蓝光发展(600466.SH)发布公告称,董事长杨铿将所持近1.7亿股股份卖给蓝光集团,杨铿持有上市公司0股。

有自媒体与投融资讨论得出结论“这是蓝光近期一系列自救动作的一部分”, 杨铿可能提供了较多融资担保,如果个人出现信用风险,将股份合并至蓝光集团是一个整合结构、降低风险的动作。

 不同于此前同样面临资金链断裂风险的泰禾,蓝光在资本市场的舆情还没那么糟。年近60的杨老板,在卖了迪康药业和蓝光嘉宝服务两大高估值板块后,还在努力“救”估值较低的地产板块。

某私募投资基金经理表示,“这可以看出蓝光老板渡难关的决心挺大的,与前者管理层是两个思路”

 某TOP30的西南营销总对作者表示:“蓝光在去年12月就”不行了”,川渝地区的购房者目前不敢买蓝光的房,不是因为质量问题,是担心如果资金链断掉后,企业"重蹈"同行的前车之鉴,出现延期交房的情况”。

 明天就是蓝光一支美元债到期付息的时间,现存规模4.5亿美元,票面利率为11%,每半年付息一次,本金将于2022年6月4日到期,ISIN码为XS2182288956,希望蓝光可以挺过即将到来的一拨拨偿债考验。

编辑按:本文转载至微信公众号 “未来可栖”,贝壳投研经授发布

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