地产寒冬之下，五个维度解析这家企业为何长虹

编辑按：本文转载至微信公众号“海纳财经”，飞鲸投研经授发布 。

寒冬之中，不懂保暖的动物会被冻死，而懂得储蓄力量的动物，在来年会长得更好，跳得更高。金科股份就属于后者。

11月13日，金科股份发布公告，第十一届董事会第十三次会议全票同意审议通过《关于公司拟发行境外美元债券的议案》，公司拟在境外发行总额不超过 8 亿美元（含8 亿美元）的高等级债券。

更为让其他房企侧目的是，在11月初，金科股份瞅准时机大胆出手，斥资20亿一下子拿下重庆大渡口组团重钢片区两块城心优质地块。

在11月18日，金科股份重庆还用一场别样的房企直播“燃爆”网络，“敏锐”“新潮”的金科紧跟时代，短短三个半小时直播，最高在线观看人数达到3.1万人，累计在线观看量达到13万人，直播点点赞量达到25万次，直播间售券量超过1万张，用多元销售战略引爆Z世代。

这些都是金科股份储粮过冬的一个缩影，为什么金科股份敢于在寒冬之中动起来？

我们试图从产品、营销、财务、回款、团队五个维度来解析金科股份在这个寒冬之中能够活下来，并且还能活得更好的原因。

产品进化贴近需求 销售“顶流”引爆Z世代

11月18日，金科重庆用一场不一样的直播“燃爆”网络。

拉通金科旗下物业、商业、酒店、地产营销等高管统一坐镇，不仅是房子的维度，而是从美好生活服务商的维度，向客户提供最丰富的生活体验，赋能了一场燃爆冬天的“顶流”。

当买房不仅仅是房子，金科重庆从美好生活着手，在数字营销不断突破，找到曝光性、功能性最佳平衡。通过直播卖房，突破传统直播间卖房形式，1118金科重庆直播狂欢夜采用通用购房券、到访礼等方式，线上线下整合引流，赋能一线营销。

有料的内容、有趣的活动、实在的优惠、有利的金喜，重庆金科“燃动”全城。

其实，金科此前就已经试水网上卖房，现在更是在抖音、小红书、B站等热门Z世代渠道全面发力，不仅金九银十抢得不错成绩，更是加码“双十一”，叠加“好房双11 金科正当红”为主题进行直播，百花齐放；直播PK、项目battle，借助电商模式，紧跟潮流。

周二房源秒杀日。所有项目将推出高性价比房源，以及专项折扣供案场客户选择，以秒杀活动的方式对客户进行集中销售。

周五上新日，各项目将对加推房源/组团/楼栋等对客户进行限时提前预告、锁定，以优质房源、尊享服务、提前选择、专属折扣等组成周五上新日客户的专属福利。

敏锐的市场观察，精准的营销策略，开放的多元心态，这都是金科重庆在寒冬之中仍然能够保持长虹的秘诀。

而更为关键的是产品端，金科始终贴近群众需求。

产品端来看，金科股份已经有集美、博翠、琼华三大产品系，满足不同置业者不同人生阶段的不同需求，已经呈现多个爆款。

金科股份还积极响应国家号召，于11月推出“三孩房”户型设计大赛，为三孩的家庭做出更优质、更实用的好房子。

除了住宅更贴近需求，金科更是进化到全生命周期配套，无微不至的智慧物业服务，为用户考虑的金科商业体系。

金科智慧服务，将智慧人行、智慧车行、智慧客服、智慧健康、智慧家居运用到社区服务的各个场景，从社区走向社会，更是从社群走向“食住行游购育”的全生命周期生活场景提供。

金科商业更是用一个悦FUN项目，引爆重庆照母山金州商圈，成为重庆夜间经济的新星代表。

财务稳健持续绿档左右平衡拿地保证储备

11月初，在整个土地市场都日渐冰冻的情况下，金科股份扔下一枚王炸。

金科股份斥资20亿元拍下重庆大渡口组团重钢片区两块城心优质地块，不仅让重庆土地市场炸开了锅，更是震动整个房地产商。

是什么促使金科股份在房地产陷入冰点的寒冬，敢于逆势拿地？

财务的稳健是关键。

金科股份财报显示，其前三季度实现营收636.83亿，同比增长33%;在去年已经取得“三道红线”指标“绿档”的背景下，前三季度累计压降有息负债100.78亿元，有息负债总额进一步降低至875.86亿，三道红线指标持续保持绿档。

为什么能够实现如此稳健的财务？

得益于金科的左右平衡。强有力的回款政策，高度的市场执行力，确保良好的回款率；另外，也不放弃市场上的好机会，拿好地，推好楼，夯实基础发展，确保持续发展的储备。

众志成城攀登高峰 健康发展回款远超同行

有好政策好策略，更需要好团队好执行，金科就有这样的团队。

在11月初，金科股份也召开“稳中求进 行稳致远”致敬金科攀登者表彰大会，金科股份全体员工始终坚持稳中有进工作总基调、始终坚持与时俱进对高质量发展战略优化升级、始终坚持发扬“攀登精神”。

同时，贯彻落实“一稳 二降 三提升”的经营发展策略，“一稳”即规模增速已经不是主旋律，而是要平稳健康发展；“二降”即降低负债、降低库存；“三提升”即提升盈利能力、提升核心竞争力、提升资产运营能力，把发展质量和经营效益作为公司平稳健康发展第一要务。

众志成城的团队，再叠加切合市场的营销政策，以及对购房者的精细洞察，金科在市场上表现卓越。

中指研究院数据，10月，金科实际销售额则是达到150亿，远超金科去年同期水平。

10月29日，金科股份发布三季度报显示：销售规模保持稳健，公司及所投资的公司实现销售金额约1,463 亿元;销售面积约1,462万平方米;实现销售回款约1,435亿元，回款比例高达98%，三季度报显示回款率达到远超同行的98%。

作为金科大本营，重庆金科自然“当红不让”：截止10月29日，金科主城项目，实现销售16323套，成交金额超160亿;金科区县项目已经爆卖20248套，成交金额99亿元。

产品进化贴近需求，营销多元紧跟Z世代，财务稳健持续绿档，左右平衡保持储备，众志成城攀登高峰，金科股份由内到外的点滴用功，千锤百炼出抵御寒冬的铜筋铁骨，这也是购房者和资本市场最喜欢的“心头好”。