拿什么拯救房企利润

编者按：本文来自微信公众号“好猫财经”，作者：神镇的猫总，贝壳投研经授权发布。

利润下降了，这已经是事实。

从TOP50房企里，按规模阶梯选取10家房企，对比2019-2021年上半年的数据，所有企业的毛利率都是下降，普遍下降幅度5-10个百分点。

整体来看，高毛利房企更加稳定，如此前毛利率在30%以上的房企，中海、华润、雅居乐的毛利率下降之后，仍然保持在30%左右。

中南建设是比较特殊的，其2019年毛利率在10家企业里最低，只有20%，这是因为这家企业营收收入里，三成多是低毛利率的建筑施工业务，因此整体毛利率极大被拖累。

毛利率下降之后，10家房企里有6家，毛利率保持在15%-20%左右，奥园保持在25%，中海、华润、雅居乐保持在30%左右。

从毛利率到净利率，经过了财务、行政、营销等各项成本的扣减，更加反映企业的核心综合竞争力，也更能体现一家企业的真实业务回报率。

10家房企里，只有中南建设和阳光城的净利率有所增加，其余房企净利率都呈下降趋势。与中南和阳光城一样，奥园、禹洲、美的置业的净利率介于5%-10%之间。

地产一哥碧桂园由于低能级城市的布局，净利率水平较低但是稳定，三年保持在10%左右。

高毛利的房企净利率下降更为明显，华润置地净利率下降9个百分点，中海、旭辉下降7个百分点，禹洲、雅居乐、美的置业下降5个百分点左右。

高毛利率带来高净利率，有中海、华润净利率保持在20%以上；旭辉、雅居乐的净利率保持在15%左右。

按照今年这个数据，趋势已经很明显了。

房地产行业的高利润一去不复返，未来行业中优秀企业，毛利率能做到25%以上，差一点的维持在20%左右，大多数房企的毛利率应该会落在15%-20%之间。

至于净利率，绝大部分房企估计能维持8%-10%，能做到15%以上的净利率，就应该属于特别优秀了。

不要为利润下降而悲伤，想要持续稳定发展，就不可能一直高利润下去，房地产行业不应该也不能成为例外。

中国销售规模TOP50房企，绝大部分都上市了，与资本市场深度联结，而中国A股2020年的平均净利率水平是7.6%，如若加上2018年、2019年，三年平均净利率是7.66%。

实际上，房企的净利率只有10%左右，但更能代表股东回报的ROE（净资产收益率）在20%以上，比如低净利率的碧桂园，2020年底的ROE为21%，中南建设同期的ROE更是高达28%。

这三年来，房企利润的下降原因，没有什么好争议的。

2021年结转的收入，主要是2017年、2018年拿的项目，在获取项目之前没有限价政策，之后便有了限价和市场下行。

再通俗一点，房企的利润下降，是因为房价没涨、地价涨了、开发过程成本涨了。

由于房企资产负债表里，当期确认的收入与成本存在错配，所以销售额快速增长的房企，利润率水平可能波动更大。

在市场上行的行情里，房企最关键的指标是现金流，而在市场平缓或下行的行情中，关键指标就是利润了。

如何挽救和维持利润，已经成为房企最重要的思考。

万科用“土地红利”、“金融红利”向“管理红利”过渡来概括趋势，继而引出“好产品”、“好服务”、“好项目”的理念。

实际业务行动中，可以看见万科在城市更新、超级TOD项目上的加大资源投入，这两个地产开发的细分领域，虽然开发周期更长，但利润显然更高。

年初的时候，碧桂园也开始推行“高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力”。

碧桂园早前就以建筑、园林、教育等产业链齐全而著名，成为高周转鼻祖。这几年里，碧桂园在装配式建筑、建材领域、施工机器人领域投入大量资金，同样是为了提升效率和利润而战。

素有“南通铁军”的建筑领域，中南建设形成了“两主两辅多联动”的业务生态，“两主”是地产和建筑两大核心业务；“两辅”一是城乡建设和运营，二是优势城市核心商业资产持有；“多联动”是指中南旗下的相关业务板块的有效联动。

他们希望多业务紧密配合，将生产链条上的优势发挥出来，并希望形成多样化的拿地合作，积极寻找更多的利润增长业务。

这三家企业，展现了多元化拿地、产业链整合的野心。确实，很难想象一家没有产业链整合优势的房企，能够在未来赛道里胜出。

任何一家房企的成功都有特殊性，不可能通过简单模仿达成。

从10家房企情况来看，高净利率房企都有自己的核心武器，中海的“三费率”最低，华润拥有高毛利的旧改项目以及商业物业，美的置业有来自母公司的财务和技术支持，雅居乐的低成本土地，旭辉运营能力优秀。

拓展到更多的企业，龙湖有规模庞大的商业、物业等稳定高利润业务，新城控股利用商业综合体拿下低成本土地，龙光在华南区域布局，享受了高能级城市带来的高利润。

从生意模型来总结，低成本土地、稳定的销售收入节奏、稳定的销售价格、良好的管控及效率，是挽救和维持利润的根本策略。

每家房企“基因”不一样，也不可能有均好的企业，表现在业务层面，多元化拿地和做好产品，成为众多房企的必选项。

从这个角度来看，调控和市场变化带来的利润下降，绝对是一件好事，倒逼行业从野心粗放发展走向精细化运营，经营管理水平的高低也能加速行业优胜劣汰。

这句话来自中南建设总经理陈昱含，作为85后的千亿房企接班人，陈昱含和中南建设正面临考验与压力。

她最新的阐述中，将经营风险用高血压、高血糖、高血脂来比喻，一一对应流动性、高杠杆和规模、增收不增利的问题。

同样，她也用卓越运营、卓越建设、卓越服务三个策略，来应对目前的房地产新问题。

认识不可谓不深刻，对于所有房企都一样，在市场、政策转向的时候，既要应付市场寒冬，又要企业转型发展，还要符合国家结构调整。

企业只能从自身和市场出发，提升确定性的能力。企业转型发展需要时间，利润下降可能还未见底。

普遍的观点是到明年中或年末，毛利率水平才会最终见底，此后呈现L型趋势，改善利润的行动从现在开始，未来2-3年才有可能见到成效，维持利润率不变或者略微改善。

市场从来都是残酷的，努努力也许还有机会，“躺平”就只有等着被收购了。